인천지방법원 2025타경5303. 부천시 원미구 상동 이데아시티 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가의 이용상태는 803호를 포함한 대상 3개 호실 모두 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자는 진성산업유한회사이며 2022.08.22. 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 수협은행에 채권최고액 1,224,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 국세 압류·부천시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 165,130,000원으로 감정가 337,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없고 임대관계도 미상이라, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단에는 별도의 현장·시세 검증이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 8층 803호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 소유자 | 진성산업유한회사 |
| 취득 | 2022.08.22. 소유권이전 · 거래가액 463,672,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,058,513,074원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임대차가 없다고 단정하는 것과는 구분해야 합니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2022.08.22. 수협은행 근저당권이며, 2025.05.02. 국 압류, 2025.09.11. 부천시 압류, 2025.12.16. 수협은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가 337,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 165,130,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 115,591,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 80,913,700원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 165,130,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 115,591,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,913,700원 | 24% | 0원 |
중요한 점은 비교 대상입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가 165,130,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대수익·공실·관리비·전용면적·층과 상태가 가격에 영향을 주므로 실제 거래·임대 조건을 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,224,000,000원 | 162,018,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 165,130,000원 가정 시 집행비용 3,111,820원을 제외한 162,018,180원이 수협은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,061,981,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 남서측 인근이며, 송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후지로 하는 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 부일로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 송내역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 3개 호실은 모두 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기 설비가 있고 개별난방입니다. 주차는 49대입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지이며, 남서측 중로·북동측 보행자전용 소로·북서측 포장 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 4,745,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 확인. 감정가 337,000,000원 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 이데아시티 오피스텔의 실제 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 오피스텔 이용 물건이므로 보증금·월세·공실기간·관리비를 확인해 165,130,000원의 수익성을 검증해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국·부천시 압류가 등기되어 있으므로 실제 당해세와 배당 순위·금액을 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 이데아시티 302호·1003호를 공동담보로 하고 있으므로 관련 공동담보 관계를 원본 등기에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건은 2022.08.22. 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 접근하기 어렵지 않은 구조입니다. 동시에 현재 최저가가 감정가의 49%까지 떨어져 숫자상 할인 폭도 큽니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 49%가 시장가격 대비 49%라는 뜻은 아니라는 점입니다. 감정평가상 실제 이용은 오피스텔이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 권리는 합격에 가깝지만 가격은 검증 전입니다. 현재 실질취득가 165,130,000원이 실제 매매가격과 임대수익에 비해 충분히 낮은지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
