165,130,000원
인천지방법원 2025타경5303. 부천시 원미구 상동 이데아시티 10층 1003호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 오피스텔로 조사됐습니다. 소유자 진성산업유한회사는 2022.08.22 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 466,310,000원입니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당 1,224,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 2020.12.08 부천시 압류는 한때 존재했지만 2021.06.30 해제돼 이미 말소됐습니다. 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤에 들어왔습니다. 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당표 확인은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 10층 1003호 경기도 부천시 원미구 송내대로74번길 44 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 10층 1003호 |
| 소유자 | 진성산업유한회사 · 2022.08.22 소유권이전 · 거래가액 466,310,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 165,130,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,058,513,074원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.22 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 압류는 이미 해제
권리분석상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유관계와 명도상황은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 말소기준권리는 2022.08.22 수협은행 근저당권이며, 근저당권에는 이데아시티 3층 302호·8층 803호 공동담보가 기재되어 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 337,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 165,130,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 제시된 시나리오상 최저가는 115,591,000원, 4회 유찰 시에는 80,913,700원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 165,130,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 115,591,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 80,913,700원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장가격이 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 “감정가 대비 49%”라는 사실까지만 확인하고, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,820원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,224,000,000원 | 162,018,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 수협은행 채권최고액 1,224,000,000원 중 예상배당은 162,018,180원이고 미배당액은 1,061,981,820원입니다. 신청채권자 청구액 1,058,513,074원도 현재 매각가만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 남서측 인근이며, 송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후지로 하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 부일로 등 인근 간선도로변 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 송내역이 있어 대중교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 3개호 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 대상 건물은 11층 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기설비와 개별난방이 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지면적은 719.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 도로. 남서측 중로, 북동측 보행자전용 소로, 북서측 포장 소로와 접합니다.
- 주차. 주차는 49대로 조사됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 권리분석상 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 이데아시티 3층 302호와 8층 803호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 실제 건축물대장·집합건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 개별 호실의 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 세금·점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 337,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 165,130,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.08.22 수협은행 근저당이고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 말소기준보다 앞선 부천시 압류는 2021.06.30 이미 해제됐다는 점이 중요합니다.
다만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰됐으니 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 하고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 또 사건 용도는 근린시설인 반면 감정 이용상태는 오피스텔로 조사돼 실제 용도 확인도 필요합니다. 인수액 0원이라는 권리 구조는 긍정적이지만, 세금·점유·용도 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
