매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌으나 기타 용도·임차관계 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만, 공장 지원시설·기숙사 용도의 특수성과 임차인 확인 필요성을 반영해 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일반 아파트가 아닌 공장(지원시설-기숙사) 성격의 집합건물이며, 현황조사상 임차인이 있어 사용관계와 실제 점유 상태 확인이 필요합니다. 3회 유찰 후 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
감정가 / 최저가
211,000,000원 / 72,373,000원
3회 유찰
실질취득 기준
72,373,000원
현재 회차 매각가
최저가 ÷ 감정가
34.3%
가격 조정 구간
매수인 인수
0원
소멸권리 기준
대전지방법원 2025타경11607. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 1동 5층 509호 기타 물건입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 농협은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경11607
소재지
충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 제1동 5층 509호
용도 / 이용상태
기타 · 공장(지원시설-기숙사) 용도
소유자
박정자
감정가 / 최저가
211,000,000원 / 72,373,000원
신청채권자 / 청구액
농협은행주식회사 / 321,463,455원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2023.03.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 농협은행 가압류, 우리카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 확인
점유자
전입일
보증금
판정
주식회사 하나이엔씨, 이현희
2023.10.12
10,000,000원
대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후
✅ 임차권 분석 전입 시점이 2023.10.12로 말소기준권리(2023.03.27) 이후이므로 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,702,714원
근저당 · 농협은행주식회사
193,200,000원
70,670,286원
가압류 · 농협은행주식회사
429,107,911원
0원
가압류 · 주식회사 우리카드
19,063,819원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
3회 유찰 후 현재 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준입니다.
⚠️ 용도 확인 필요 감정평가상 본건은 공장(지원시설-기숙사) 성격의 집합건물입니다. 일반 주거용 아파트와 동일하게 접근하기보다 실제 이용상태, 관리규약, 임대관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 용두1리 마을회관 남동측 인근으로 공장, 지식산업센터, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
토지. 준주거지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가 1,190,000원/㎡입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상10층/지하2층 중 5층이며 위생·급배수·승강기·소방·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하므로 인수 위험은 낮습니다.
점유. 조사된 임차인은 대항력 없음으로 확인되나 실제 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
용도. 기타 물건으로 일반 주거용과 다른 수요층을 고려해야 합니다.
가격. 3회 유찰로 가격은 크게 조정됐으나 환금성은 용도 특성을 반영해 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 핵심”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 모두 정리되고 매수인 인수액도 0원인 권리 안전형입니다. 다만 일반 아파트가 아닌 공장 지원시설·기숙사 성격의 집합건물이라는 점이 핵심입니다. 3회 유찰로 가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 낙찰 전에는 실제 이용 상태와 수요층을 반드시 확인해야 합니다. 권리는 안정적, 승부처는 용도와 환금성입니다.
