매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 기타 용도 집합건물의 환금성과 이용상태 확인이 필요
말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인으로 인수 위험은 낮지만, 공장·지원시설·기숙사 용도의 집합건물로 일반 주거상품과 다른 환금성 검토가 필요해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 인수 부담은 낮습니다. 말소기준은 2023년 농협은행 근저당이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아닌 집합건물(기타)로, 감정가 대비 34%까지 내려온 가격만 보고 접근하기보다 실제 이용상태와 환금성을 확인해야 합니다.
감정가
137,000,000원
최저가 34%
최저매각가
46,991,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
인수 권리 없음
핵심지표
용도 확인
기타 집합건물
대전지방법원 2025타경11607. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 919호 물건입니다. 등기 구조는 단순합니다. 2023년 3월 27일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 농협은행 가압류·우리카드 가압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다.
다만 물건의 성격은 일반적인 주거용 아파트와 다릅니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사) 관련 집합건물로 확인됩니다. 낮은 낙찰가는 장점이지만, 실제 사용 가능 범위와 매수 후 처분 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경11607
소재지
충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층919호
물건종류 / 용도
집합건물(기타)
소유자
박정자
감정가 / 최저가
137,000,000원 / 46,991,000원
유찰횟수
3회
신청채권자 / 청구금액
농협은행주식회사 / 321,463,455원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다
✅ 권리 판단 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단됩니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
대항력
우선변제
승계
주식회사 하나이엔씨, 이현희
509호
10,000,000원
없음
확인 없음
없음
해당 임차인은 2023.10.12 전입으로 확인되며, 2023.03.27 설정된 농협은행 근저당 이후입니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,991,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,245,838원
을구 1번 근저당권 · 농협은행
93,600,000원
45,745,162원
갑구 3번 가압류 · 농협은행
429,107,911원
0원
갑구 5번 가압류 · 우리카드
19,063,819원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 회차별 최저가
3회 유찰 후 최저가는 감정가의 34% 수준입니다.
④ 입지·이용상태 분석
입지. 아산시 탕정면 용두리 소재 용두1리 마을회관 남동측 인근으로 공장·오피스텔·도시형생활주택 등이 형성된 상업 및 업무지역입니다.
이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사) 관련 용도로 확인됩니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 수요층이 제한될 수 있어 매수 전 실제 사용 목적 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 낮습니다.
임차. 509호 임차인은 대항력 없음으로 보이며 보증금 인수 구조가 아닙니다.
용도. 주거용 아파트 기준으로 판단하면 안 되며 공장·지원시설 용도 확인이 필요합니다.
가격. 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 낮은 가격 자체보다 실제 활용 가능성이 핵심입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 용도가 투자성을 결정한다”
이 물건은 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 확인된 임차인 역시 대항력이 없습니다. 다만 일반적인 아파트 경매처럼 접근하기에는 물건의 성격이 다릅니다. 최저가 46,991,000원이라는 숫자보다 중요한 것은 집합건물의 실제 이용 가능성과 환금성입니다. 권리상 안전성과 별개로, 낙찰 전 용도 확인이 필요한 물건입니다.
