97,649,000원
서울남부지방법원 2025타경668. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제4층 제403호입니다. 감정평가상 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 모두 공장(지식산업센터)으로 정리돼 있습니다. 사용승인일은 2023.07.05이고, 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층입니다. 소유자 윤성준은 2024.02.08 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 290,640,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 903,600,000원이고 제404호·제405호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 그 뒤 서울보증보험의 가압류 2건, 영등포구 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 처리됩니다. 신청채권자의 청구금액은 773,177,484원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제4층 제403호 도로명: 서울특별시 영등포구 영등포로 61 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건 중 4층 · 사용승인일 2023.07.05 |
| 소유자 | 윤성준 · 2024.02.08 소유권이전 · 거래가액 290,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 97,649,000원 (5회 유찰 · 32.77%) |
| 말소기준 | 2024.02.08 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 903,600,000원 |
| 공동담보 | 메타벨리 제4층 제404호 · 제405호 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 773,177,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2024.02.08 국민은행 근저당권입니다. 2023년 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있고, 윤성준의 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 2024.02.08 이루어졌습니다. 이후 서울보증보험의 55,000,000원 가압류, 영등포구 압류, 서울보증보험의 47,632,950원 가압류, 2025.09.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더이음원 | 전부 | 2024.05.29 | 보증금 미상 월 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 확정일자 미상 | 승계 없음 |
주식회사 더이음원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.05.29는 말소기준인 2024.02.08보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 미상이고 점유 범위가 전부이므로 임대차 조건과 배당 관련 서류는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 유찰 구조 — 32.77%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가 298,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 회차 최저가는 97,649,000원, 감정가의 32.77%입니다. 6회 유찰 시 78,119,200원, 7회 유찰 시 62,495,360원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교는 해당 없으므로, 이 할인율 자체를 현재 시장가 대비 할인율로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 32.77% | 97,649,000원 | 95,491,318원 | 910,741,632원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 78,119,200원 | 76,313,054원 | 929,919,896원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 62,495,360원 | 60,970,444원 | 945,262,506원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,157,682원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 903,600,000원 | 95,491,318원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,632,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 1,006,232,950원, 채권자 예상배당은 95,491,318원, 미배당은 910,741,632원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 영등포구 압류가 존재하고, 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 “양평역” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·지식산업센터·지원시설·소규모 공장·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 대상 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차장, 소방설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상 건물 남측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지이며 준공업지역입니다. 대지 전체 면적은 510.5㎡, 공시지가는 9,113,000원/㎡이고 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역 등이 기재돼 있으며 건축선에 저촉됩니다.
- 공부상 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있고, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 정리됐습니다.
- 환금성. 공장(지식산업센터) 용도와 5회 유찰 사실이 함께 확인되는 만큼, 낙찰 후 처분 가능성은 일반 주거용과 별도로 판단해야 할 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차조건 확인. 주식회사 더이음원이 전부를 점유하고 있고 월 차임은 500,000원입니다. 보증금·확정일자·우선변제 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력과 인수 구분. 전입일 2024.05.29는 말소기준일 2024.02.08보다 뒤여서 대항력은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 점유자가 있는 만큼 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제404호·제405호와 공동담보입니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액·배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 영등포구 압류가 등기돼 있으며, 현재 배당추정에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- ‘감정가의 32.77%’ 착시 경계. 실거래 비교가 해당 없는 상태이므로 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 공부와 실제 이용 모두 공장(지식산업센터)입니다. 일반 주거용 부동산을 전제로 한 가격·환금성 판단을 적용하지 않는 것이 핵심입니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항은 2026.08.04 기준으로 확인된 내용이므로 입찰 판단 시 이후 권리변동 여부를 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2024.02.08 국민은행 근저당 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전부를 점유하는 주식회사 더이음원도 그보다 늦은 2024.05.29 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 97,649,000원, 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가 298,000,000원에서 5회 유찰돼 97,649,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이고 실거래 비교는 해당 없습니다. 또한 실제 임차인 1명의 보증금·확정일자·우선변제 여부와 영등포구 압류 관련 실제 배당도 확인할 사항입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증. 감정가 대비 할인율보다 실제 지식산업센터 수요와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
