서울남부지방법원 2025타경668. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제4층 제405호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며 감정평가에서도 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 윤성준이며, 2024.02.08. 거래가액 297,255,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 903,600,000원이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 점유자는 주식회사 더이음원으로 전부를 사용하며 월차임은 500,000원입니다. 전입일은 2024.05.29.로 말소기준권리인 2024.02.08. 국민은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제4층 제405호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 윤성준 · 2024.02.08. 거래가액 297,255,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 101,581,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 773,177,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.02.08. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 903,600,000원이며 제403호·제404호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 그 뒤 등기된 서울보증보험주식회사 가압류 2건, 영등포구 압류, 임의경매개시결정, 영등포세무서장 처분의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더이음원 | 전부 | 2024.05.29 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 |
② 가격 판단 — 5회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 310,000,000원, 현재 최저매각가는 101,581,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 33% 수준으로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 81,264,800원, 7회 유찰 시 65,011,840원입니다.
다만 이 사건에는 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건이므로, 응찰가는 실제 매매사례와 임대수익 자료를 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,134원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 903,600,000원 | 99,358,866원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,632,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,006,232,950원 중 99,358,866원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 906,874,084원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 양평역 남동측 인근으로, 주위는 업무시설·지식산업센터 및 지원시설, 소규모 공장·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 양평역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 제4층 제405호이며 사용승인일은 2023.07.05.입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차장, 소방설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 대상 건물 남측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 지목은 공장용지, 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 101,581,000원이 감정가 대비 크게 낮아도 실거래 자료 없이 ‘저렴하다’고 판단하면 안 됩니다. 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매사례를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 주식회사 더이음원이 전부를 점유하고 있고 전입일은 2024.05.29.입니다. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 메타벨리 제403호·제404호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 환금성 점검. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고 이미 5회 유찰됐습니다. 실제 매수층과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 6회 유찰 시 81,264,800원, 7회 유찰 시 65,011,840원으로 내려가지만, 가격이 내려간다고 시세 검증 필요성이 사라지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.02.08. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 주식회사 더이음원의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 310,000,000원이 5회 유찰돼 101,581,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만 보고 저평가라고 결론낼 수 없습니다. 더구나 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건은 권리는 인수 0원, 가격은 실거래 검증 필요로 정리하는 것이 맞습니다.
