서울남부지방법원 2025타경668. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제4층 제404호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 2023.07.05 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 소유자 윤성준은 2024.02.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 291,585,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 903,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험의 가압류, 영등포구 압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 32.77%까지 내려왔지만, 공장(지식산업센터)은 아파트처럼 단순한 가격비교가 어렵고 실제 이용·임대수익·관리비·공실 가능성·동일 건물 거래사례를 함께 대조해야 합니다. 특히 5회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경668 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 윤성준 (2024.02.08 소유권이전 · 거래가액 291,585,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 97,649,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 773,177,484원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 도시지역 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.02.08 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 903,600,000원이며 제403호·제405호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 서울보증보험의 가압류 55,000,000원과 47,632,950원, 영등포구 압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 영등포세무서장의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더이음원 | 전부 | 2024.05.29 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 더이음원의 전입일은 2024.05.29로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2024.02.08보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하므로 배당 순위·최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 97,649,000원입니다. 5회 유찰 후 감정가의 32.77% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,157,682원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 903,600,000원 | 95,491,318원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,632,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,157,682원을 제외한 95,491,318원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조이며, 총 채권액 1,006,232,950원 대비 미배당액은 910,741,632원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장 및 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 5호선 양평역 남동측 인근이며, 주변은 업무시설·지식산업센터·지원시설·소규모 공장·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역이 있습니다.
- 도로. 대상 건물 남측으로 왕복 6차선 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2023.07.05이며, 승강기·기계식주차장·소방설비 등이 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 510.5㎡, 준공업지역이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물 제403호·제405호 및 주변 지식산업센터 거래사례를 비교하세요.
- 임대수익 확인. 현 점유자의 월 차임은 500,000원입니다. 보증금·계약기간·실제 임대조건을 확인해 수익성을 다시 계산해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인의 대항력은 없지만 현재 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 같은 메타벨리 제403호와 제405호가 공동담보로 기재돼 있으므로 각 물건의 경매·변제 진행상황을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 관리비·공실 비용. 지식산업센터의 관리비, 장기 공실 시 고정비, 기계식주차장 운영 조건 등을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.08 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 298,000,000원에서 5회 유찰돼 97,649,000원까지 내려왔지만, 공장(지식산업센터)은 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 동일 건물 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
