수원지방법원 2025타경53409. 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 제1동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태상 102호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 인접 103호와 경계벽 없이 일체로 편의점으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사행복이고, 2021.01.22 설정된 동서울농업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 동서울농업협동조합 근저당, 전북은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 이부진·박일기의 전입일도 각각 2024.11.21, 2024.12.19로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구도 각각 접수돼 있고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53409 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 수정구 대왕판교로 945(고등동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 103호와 경계벽 없이 일체 편의점 |
| 소유자 | 주식회사행복 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,371,057,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.22 동서울농업협동조합 근저당입니다. 같은 채권자의 2022.04.12 근저당은 그보다 뒤이고, 2024.12.30 전북은행 가압류, 2025.11.13 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 연규현 명의 2024.03.05 근저당은 2024.10.25 해지를 원인으로 2024.11.12 말소됐습니다.
② 임차관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이부진 | 102호 | 2024.11.21 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2025.12.04 배당요구 | 없음 | 없음 |
| 박일기 | 104호 | 2024.12.19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.12.18 배당요구 | 없음 | 없음 |
③ 현황 리스크 — 102호와 103호가 한 점포처럼 이용 중
이 물건에서 권리보다 더 주의 깊게 볼 부분은 현황 이용입니다. 102호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만, 감정평가와 매각물건명세서 비고에 따르면 인접 103호와 벽체구분 없이 일체로 편의점으로 이용 중입니다. 따라서 입찰 전에는 102호의 실제 점유 범위와 103호 사이의 경계, 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,160,000원 |
| 1. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 567,840,000원 |
| 2. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,028,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 576,000,000원 가정에서 집행비용 8,160,000원을 제외한 567,840,000원이 선순위 동서울농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 5,657,028,607원 대비 미배당은 5,089,188,607원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 576,000,000원 | 567,840,000원 | 5,089,188,607원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 460,800,000원 | 453,792,000원 | 5,203,236,607원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 368,640,000원 | 362,679,040원 | 5,294,349,567원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 내려가더라도 현재 계산에서는 매수인 인수가 새로 생기지 않습니다. 반면 채권자 미배당은 커집니다. 다만 이 회차별 가격이 실제 시세 대비 저렴한지는 별도 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 수정구 고등동 행정복지센터 남측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트·주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.17 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물입니다.
- 도로. 동측 약 40m, 북측 약 12m, 서측 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 658.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 5,323,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 과밀억제권역·공공주택지구·비행안전제5구역 등이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 102호·103호 경계 확인. 현황상 두 호실이 경계벽 없이 하나의 편의점으로 이용 중이므로 현장 점유구조를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이부진은 102호, 박일기는 104호로 조사돼 있으므로 실제 각 호실의 점유 범위와 명도 대상을 대조해야 합니다.
- 대항력. 두 임차인 모두 전입일이 2021.01.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당구조. 신건 기준 매각대금 대부분이 선순위 동서울농업협동조합 근저당 배당에 사용되며 후순위 미배당이 큽니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값 없이 최저가 576,000,000원이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등 토지이용 제한을 원본과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준권리 이후 임차인 전입과 후순위 권리가 배치돼 있어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 102호가 공부상 사무소이면서 실제로는 103호와 벽체 없이 하나의 편의점으로 이용되고 있다는 점 때문에, 입찰 판단의 핵심은 현황 점유와 물리적 경계입니다. 또 실거래 시세 비교값이 없는 만큼 신건 576,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격과 현황은 추가 확인. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
