수원지방법원 2025타경53409. 등기상 소유자는 주식회사행복입니다. 최초 말소기준권리는 2021.01.22 설정된 동서울농업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 동서울농업협동조합의 840,000,000원 근저당, 전북은행의 17,028,607원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 연규현의 130,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차 관련해서는 이부진·박일기 2명이 확인되지만 각각 전입일이 2024.11.21, 2024.12.19로, 말소기준일인 2021.01.22보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 배당요구도 각각 2025.12.04, 2025.12.18 접수돼 있습니다. 이 자료를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 부동산 공인중개사사무소 |
| 소유자 | 주식회사행복 |
| 감정가 / 최저가 | 726,000,000원 / 726,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,371,057,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 토지면적 658.0㎡ |
| 공시지가 | 5,323,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.22 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 2022.04.12 후순위 근저당, 2024.12.30 전북은행 가압류, 2025.11.13 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.03.05 연규현 근저당은 2024.11.12 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이부진 | 102호 | 2024.11.21 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 2025.12.04 |
| 박일기 | 104호 | 2024.12.19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 2025.12.18 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 726,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 726,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 없어, 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 726,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,660,000원 |
| 1. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 716,340,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 동서울농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,028,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,657,028,607원 중 예상 배당액은 716,340,000원이며, 미배당액은 4,940,688,607원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 크지만 현재 자료 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 726,000,000원 | 716,340,000원 | 4,940,688,607원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 580,800,000원 | 572,592,000원 | 5,084,436,607원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 464,640,000원 | 457,593,600원 | 5,199,435,007원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고등동 행정복지센터 남측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 현황 부동산 공인중개사사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 2020년 11월 17일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물입니다.
- 도로. 동측 약 40m, 북측 약 12m, 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 정방형 상업용 건부지이며 토지면적은 658.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 신건 726,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 확인된 임차인 이부진은 102호, 박일기는 104호로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 매각물건명세서를 원본 대조하는 것이 중요합니다.
- 현황 이용 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 부동산 공인중개사사무소 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 자료에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 동서울농업협동조합 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 전체 담보관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 2021.01.22 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 결론을 서두르면 안 됩니다. 현재 신건 최저가는 726,000,000원이고, 인수가 없어 실질취득액 역시 726,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 이 사건의 핵심 결론입니다.
