수원지방법원 2025타경53409. 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 제1동 제1층 제104호입니다. 사건 용도표기는 대지이고, 해당 호실은 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황은 부동산 공인중개사사무소로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사행복이며, 2021.01.22 설정된 동서울농업협동조합 근저당 채권최고액 4,800,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.04.12 동서울농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당, 2024.12.30 주식회사 전북은행의 17,028,607원 가압류, 2025.11.13 동서울농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53409 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 고등동 616 대왕빌딩주건축물 1동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 대왕판교로 945(고등동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 부동산 공인중개사사무소 |
| 소유자 | 주식회사행복 |
| 감정가 / 최저가 | 737,000,000원 / 737,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동서울농업협동조합 / 1,371,057,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2021.01.22 근저당이 기준
최초 신탁등기는 2020.12.10 주식회사무궁화신탁 명의로 보존됐지만 2021.01.22 신탁재산의 귀속으로 주식회사행복에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.03.05 연규현 명의 채권최고액 130,000,000원 근저당은 2024.11.12 말소등기됐습니다.
② 임차 현황 — 대상 104호는 대항력 없음
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박일기 | 104호 | 2024.12.19 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.12.18 |
| 이부진 | 102호 | 2024.11.21 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.12.04 |
대상 물건은 104호이고, 박일기의 전입일은 2024.12.19입니다. 말소기준권리인 2021.01.22 동서울농업협동조합 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 102호 이부진 역시 2024.11.21 전입으로 말소기준 이후입니다. 두 기록 모두 보증기관 대위·승계가 아니라 실제 임차인 기록이며, 보증금을 서로 합산해 대상 104호의 인수액으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 737,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,770,000원 |
| 1. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 727,230,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 동서울농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,028,607원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 5,657,028,607원, 채권자 예상배당은 727,230,000원, 미배당은 4,929,798,607원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 737,000,000원 | 727,230,000원 | 4,929,798,607원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 589,600,000원 | 581,304,000원 | 5,075,724,607원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 471,680,000원 | 464,563,200원 | 5,192,465,407원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 고등동 행정복지센터 남측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트·주상용 부동산이 혼재하는 지대입니다.
- 현황. 해당 호실은 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 부동산 공인중개사사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 2020년 11월 17일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상5층 건물입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 40m 내외, 북측 약 12m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 658.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형이며 공시지가는 5,323,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(고등)이며 공공주택지구·과밀억제권역·비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 104호 점유 확인. 박일기 명의 전입 및 임대차 보증금 30,000,000원·월세 2,000,000원이 확인되므로 실제 점유 상태와 명도 계획을 현장에서 재확인합니다.
- 대항력 기준 재대조. 말소기준 2021.01.22와 대상 임차인 전입 2024.12.19의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 확인합니다.
- 상가 이용상태 확인. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 부동산 공인중개사사무소이므로 실제 임대조건·영업현황을 점검합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 동서울농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-7호와 연결돼 있으므로 배당관계는 공동담보 전체 기준으로 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 737,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 상권·임대료·공실·유찰 시나리오를 함께 비교합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 따로 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.01.22 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 대상 104호 박일기의 전입은 2024.12.19로 뒤에 있습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 현재 최저매각가가 감정가와 동일한 737,000,000원입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격까지 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리 안전성은 합격, 가격 판단은 별도. 589,600,000원과 471,680,000원으로 이어지는 유찰 시나리오, 실제 상권과 임대수익, 104호의 점유·명도 상태가 최종 입찰가를 결정할 핵심입니다.
