광주지방법원 2026타경50139. 목포 대양동 근화희망타운아파트 101동 10층 1007호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 15층 건물 중 10층입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2011.01.11. 거래가 43,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권 20,800,000원이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 목포시·광산구 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 판단을 어렵게 만드는 것은 점유·임대관계 확인과 가격입니다. 현황조사에는 LH주택공사가 101동 1007호에 보증금 59,000,000원으로 기재되어 있으나 보증기관으로 분류되어 있어 실제 임차인 보증금으로 합산할 수 없습니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 0명이며, 전입신고일도 확인되지 않았습니다. 따라서 LH주택공사 신고만으로 대항력 있는 실제 임차인이 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 10층 1007호 |
| 물건종류 | 아파트 · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2011.01.11. 거래가 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 39,234,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 미납관리비 | 1,090원 (2026.03.16. 현황조사보고서) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.01.11. 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권 20,800,000원입니다. 이후 2024.12.03. 목포시 압류, 2025.05.09. 광산구 압류, 2026.02.23. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 1996년 한국주택은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
| 신고자 | 대상 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| LH주택공사 | 101동 1007호 | 59,000,000원 | 미상 | 미상 | 보증기관 |
LH주택공사는 보증기관으로 분류되어 실제 임차인 수에 포함하지 않고 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부 역시 단정할 수 없습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 6,500만원은 최근 시세 이상
근화희망타운1차 동일 면적대의 실거래 12건은 43,000,000원부터 65,000,000원까지 분포합니다. 전체 12건 평균은 55,258,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근의 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원, 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전보다 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
최저매각가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원보다 10,100,000원 높고, 최근 시세의 118.4%입니다. 최신 거래 50,000,000원과 비교하면 15,000,000원 높습니다. 최근 흐름도 -2.5%로 하락 방향이므로, 전체 평균만 보고 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,630,000원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 20,800,000원은 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·인수 변화
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 20,800,000원 | 42,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 20,800,000원 | 29,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 20,800,000원 | 19,651,200원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 10층 1007호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 부정형 평지의 아파트 건부지이고 북서측·북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28. 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 65,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 118.4%입니다. 최신 거래 50,000,000원과 최근 추세 -2.5%도 함께 보세요.
- 보증기관 신고 확인. LH주택공사 59,000,000원 신고는 보증기관으로 분류되어 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않지만, 전입신고일 등 원자료는 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 미납관리비. 2026.03.16. 현황조사보고서 기준 미납관리비는 1,090원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 보증기관인 LH주택공사의 59,000,000원 신고는 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 118.4%이고, 최신 거래 50,000,000원보다도 높으며 최근 거래 추세 역시 -2.5%입니다. 권리는 비교적 단순하지만 현재 가격에는 메리트가 없습니다. 단지 평균 유찰 1.2회를 감안해 가격이 최근 시세 범위로 내려오는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
