광주지방법원 2026타경50139. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 305동 3층 307호, 전용 39.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2011년 2월 24일 거래가액 35,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 광주동부신용협동조합의 근저당권 채권최고액 18,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 윤성현 근저당권 180,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리만 보면 비교적 단순합니다. 과거 한국주택은행 명의의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2011년 광주동부신용협동조합 근저당입니다. 배당 계산상 현재 최저가 50,000,000원에서 집행비용 1,300,000원, 광주동부신용협동조합 18,200,000원, 윤성현 30,500,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인에게 별도로 계산된 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리

말소기준은 2011.02.24 광주동부신용협동조합 근저당권 18,200,000원입니다. 그 뒤 2023.03.20 설정된 윤성현 근저당권 180,000,000원과 2026.02.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2000년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 2011.02.24 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 신고는 합산 금지

LH주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 실제 임차인으로 보지 않고, 59,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명입니다. 또한 해당 신고의 표시 부분은 대상 물건인 305동 307호가 아니라 101동 1007호이며, 전입일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 평균 기준으로는 신건 가격이 높다

근화희망타운3차 동일 면적 39.78㎡·39.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 42,375,000원, 최저는 35,000,000원, 최고는 51,000,000원이며 최신 거래는 2026년 2월 51,000,000원입니다.

현재 최저매각가 50,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 118.0%입니다. 최신 거래 51,000,000원보다는 낮지만, 12건 전체의 평균보다 높은 가격이므로 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다. 특히 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

총 등기채권 198,200,000원 중 48,700,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 149,500,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 307호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 305동은 북서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역, 공시지가 207,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 464세대 아파트로 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가격은 35,000,000원부터 51,000,000원까지 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 확인. 현재 최저가 50,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 118.0%입니다. 평균보다 높은 신건 가격이라는 점을 우선 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 40,000,000원, 2회 유찰 시 32,000,000원으로 내려갑니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
• 임차관계 원본 확인. LH주택공사는 보증기관으로 표시돼 실제 임차인 수와 보증금에 합산하지 않지만, 전입일·확정일자는 확인되지 않습니다.
• 대상 호수 대조. 보증기관 신고에는 101동 1007호가 표시돼 있고 경매 대상은 305동 307호이므로 현황조사와 매각물건명세서를 호수까지 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 체납관리비와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 광주동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 윤성현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 보증기관으로 표시된 LH주택공사 신고는 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 현재 회차의 가격은 별개입니다. 감정가이자 최저가인 50,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 42,375,000원의 118.0%입니다. 최신 거래 51,000,000원이 있지만 최근 거래 전체의 평균보다 높은 만큼, 신건 자체에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.