광주지방법원 2026타경50139. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 1층 105호, 전용 39.84㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2011년 2월 14일 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권 18,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
권리보다 먼저 경계할 것은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 47,000,000원인 신건인데, 동일 평형 최근 12건의 평균 거래가는 42,375,000원입니다. 따라서 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 110.9%로, 평균 시세 대비 가격 할인은 없습니다. 최신 거래 51,000,000원처럼 높은 거래도 있지만, 가격 메리트 판단은 한 건의 고가 거래보다 최근 12건 평균을 우선해 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 목포시 산양로 50 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.84㎡ · 12층 건물 중 1층 105호 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 47,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 39,234,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2011.02.14 접수된 광주동부신용협동조합 근저당권 18,200,000원입니다. 2019.07.16 이상현 근저당권 220,000,000원, 2025.12.02 고은정 가압류 2,115,060원, 2026.02.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권과 이진희 전세권, 이상현·허정수의 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 확인 — 보증기관 신고는 실제 임차인에서 제외
| 신고 주체 | 표시 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| LH주택공사 | 101동 1007호 | 59,000,000원 | 미상 | 미상 | 보증기관 승계 |
LH주택공사는 보증기관으로 분류된 신고이므로 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명입니다. 또한 전입신고일이 확인되지 않아 해당 신고만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금 59,000,000원 역시 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하거나 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 4,700만원은 최근 평균의 110.9%
근화희망타운3차 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 전용 39.78㎡·39.84㎡ 거래가 35,000,000원부터 51,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 42,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,375,000원 |
신건 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원보다 높고, 데이터상 비율도 110.9%입니다. 최신 2026년 2월 거래 중에는 51,000,000원 거래도 있지만 같은 달 38,000,000원 거래도 있어 편차가 큽니다. 따라서 현재 가격을 두고 단순히 “시세보다 싸다”고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,000원 |
| 1. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 근저당 · 이상현 | 220,000,000원 | 27,554,000원 |
| 3. 가압류 · 고은정 | 2,115,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 240,315,060원 중 예상 배당액은 45,754,000원, 미배당액은 194,561,060원입니다. 신청채권액은 39,234,948원이나 광주동부신용협동조합의 배당은 18,200,000원으로 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 1층 105호이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종일반주거지역이며, 공시지가는 207,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 근화희망타운3차는 464세대이며 준공일은 2000.07.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 110.9%입니다. 최근 평균보다 낮아지는지 회차별로 다시 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 37,600,000원, 2회 유찰 시 30,080,000원입니다. 단지 평균 유찰 1.5회와 함께 보세요.
- 임차관계 원문 확인. LH주택공사 신고는 보증기관 승계성 신고이고 표시 호수도 101동 1007호입니다. 본건 301동 105호의 현황조사·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.03.16 현황조사보고서 기준 미납관리비 1,861,640원이 기재되어 있으므로 관리사무소를 통해 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 신건 기준 채권 미배당액은 194,561,060원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현황 확인이 우선
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원인 소멸형 구조입니다. 다만 현황조사의 LH주택공사 신고는 실제 임차인이 아닌 보증기관 승계성 신고이며, 표시 호수가 본건과 달라 원문 확인이 필요합니다.
가격은 현재 회차에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 47,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 42,375,000원의 110.9%이기 때문입니다. 최신 51,000,000원 거래 한 건만 보고 판단하기보다 최근 12건 평균과 넓은 거래 범위를 기준으로 보면, 권리는 정리형이지만 신건 가격은 보류가 더 적절한 결론입니다. 평균 1.5회 유찰된 단지 특성을 고려해 유찰 후 가격을 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
