36,255,000원
대전지방법원 2025타경503168. 대전광역시 동구 원동 60-4의 DMC중앙스퀘어 제1층 제109호 관련 물건입니다. 등기상 소유자는 황진욱이며, 2017년 4월 4일 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 276,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 남아 있는 백제 새마을금고 가압류·대전광역시 동구 압류·국 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 숫자만 보면 감정가 151,000,000원에서 최저가 36,255,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없어 “감정가의 24%니까 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 더 중요한 현장 이슈는 점유입니다. 감정평가에서는 본건 기호(1)·(2)·(3)과 인접상가 5개호가 (주)제나셀 명의로 일체 이용 중인 것으로 기재됐고, 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유 관계와 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503168 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 1층109호 · 도로명 대전광역시 동구 중앙로200번길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · DMC중앙스퀘어 제1층 상가 · 본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호 일체 이용 |
| 소유자 | 황진욱 · 2017.04.04. 소유권이전 · 거래가액 133,106,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 36,255,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔일삼유동화전문 유한회사 / 304,201,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 공매는 별도 확인
말소기준은 2017.04.04. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 부림저축은행 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준 뒤의 백제 새마을금고 가압류, 대전광역시 동구 압류, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 추정배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 점유·이용관계 — 신고 임차인은 없지만 ‘미상’을 안전으로 보지 말 것
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가의 이용상태에는 본건 기호(1),(2),(3) 및 인접상가 5개호가 (주)제나셀에 의해 일체로 이용 중이라고 기재돼 있고, 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태도 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 36,255,000원으로 감정가 151,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자는 분명하지만, 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 36,255,000원 | 35,202,410원 | 764,012,400원 |
| 5회 유찰 시 | 25,378,500원 | 24,521,687원 | 774,693,123원 |
| 6회 유찰 시 | 17,764,950원 | 17,045,181원 | 782,169,629원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,590원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 35,202,410원 |
| 2. 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 799,214,810원 중 추정 배당은 35,202,410원이며 미배당은 764,012,400원입니다. 추정 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신중앙시장 북서측 인근 DMC중앙스퀘어 1층 상가로, 중앙시장·국제시장 등 재래시장과 각종 점포·근린생활시설·소방서·주차빌딩이 있는 대전 원도심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철역과 KTX 대전역, 버스승강장 이용 여건은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제1층 상가이며 공동 위생·급배수, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 대체로 장방형 평지이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,806,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 중로, 남동측 및 남서측으로 소로에 접합니다.
- 환금성 점검. 현재 4회 유찰된 상태이므로, 실제 임대수익과 점유관계·일체 이용 범위를 확인해 가격 수요를 따로 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고(2025-09206-001)가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 확인하세요.
- 점유자 확인. (주)제나셀의 실제 사용 근거와 임대차 여부, 사업자등록·점유 개시 시점을 확인하세요.
- 일체 이용 경계. 109호뿐 아니라 목록2 112호·목록3 113호 및 인접상가 5개호가 일체로 이용 중이므로 각 호실의 물리적 경계와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 인근 상가 거래·임대료와 실제 이용면적을 대조하세요.
- 배당 착시 주의. 현재 매각가 기준 채권 미배당은 764,012,400원이나, 제공된 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 감정가 151,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 36,255,000원까지 내려온 것이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 등기 권리만 보면 2017년 농협은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 추정 인수액도 0원입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 가격을 싸다고 단정할 수 없고, 공매공고·일체 이용·임대관계 미상이 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현장·점유·공매 확인 전에는 가격 판단 보류”입니다.
