대전지방법원 2025타경503168. 대전 동구 원동 DMC중앙스퀘어 1층 113호입니다. 소유자는 황진욱이며 2017년 3월 6일 매매, 2017년 4월 4일 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 133,106,250원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 백제 새마을금고의 가압류, 동구(대전광역시)의 압류, 국의 압류, 현재 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 뒤에 위치하며 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2022년 10월 27일 등기된 송영남의 상가건물임차권은 보증금 10,000,000원, 점유개시일 2020년 10월 5일, 사업자등록신청일 2020년 10월 15일, 확정일자 2020년 11월 10일이 기재되어 있습니다. 임차권 자체는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시가 되어 있지만, 대항력 판정은 자료상 확정되어 있지 않으므로 원본 확인 전에는 단순히 “인수 위험 없음”으로 단정할 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503168 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 1층113호 · 도로명 대전광역시 동구 중앙로200번길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · DMC중앙스퀘어 상가 · 제109호·제112호·제113호 및 인접상가 5개호 일체 이용 |
| 소유자 | 황진욱 · 2017.03.06 매매 · 2017.04.04 소유권이전 · 거래가액 133,106,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 36,255,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 304,201,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2017.04.04 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
2015년 부림저축은행 근저당과 코리아신탁 신탁등기는 이미 말소됐고, 2016년 국제자산신탁 신탁도 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.04.04 농협은행주식회사 근저당권 276,000,000원입니다. 이 뒤의 백제 새마을금고 가압류 523,214,810원, 동구(대전광역시) 압류, 국 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영남 | 건물 전부 · 상가건물임차권등기 | 10,000,000원 | 점유 2020.10.05 사업자등록신청 2020.10.15 확정일자 2020.11.10 임차권등기 2022.10.27 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
송영남의 임대차계약일자는 2020년 8월 31일이고, 보증금은 10,000,000원입니다. 배당요구는 2022년 10월 27일 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
③ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 36,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,590원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 35,202,410원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 799,214,810원 중 채권자 예상배당은 35,202,410원, 미배당은 764,012,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인 항목은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 36,255,000원 | 35,202,410원 | 764,012,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 25,378,500원 | 24,521,687원 | 774,693,123원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 17,764,950원 | 17,045,181원 | 782,169,629원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 151,000,000원에서 4회 유찰된 36,255,000원입니다. 5회 유찰 시 25,378,500원, 6회 유찰 시 17,764,950원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 유찰 횟수가 늘어 가격이 낮아져도 임차권 대항력 확인, 일체 이용 상태, 공매 진행 확인이라는 핵심 위험요인은 자동으로 없어지지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신중앙시장 북서측 인근의 DMC중앙스퀘어 1층 상가로, 주변은 중앙시장·국제시장 등 재래시장과 각종 점포·근린생활시설·소방서·주차빌딩이 형성된 대전 원도심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 지하철역 및 KTX 대전역이 있으며, 지하철역·버스승강장 거리와 운행빈도 등을 고려한 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제109호·제112호·제113호 및 인접상가 5개호가 일체로 이용 중이며, 이용 주체는 (주)제나셀로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 1층 상가이며, 외장 석재붙임, 내부 인테리어, 스텐샷시 강화유리 등의 마감입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 소방관련설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,806,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 중로와 접하고 남동측 및 남서측으로 소로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 송영남의 보증금 10,000,000원, 점유개시 2020.10.05, 사업자등록신청 2020.10.15, 확정일자 2020.11.10, 임차권등기 2022.10.27 내용을 매각물건명세서·등기부와 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인 자료상 대항력 판정은 미상입니다. 시뮬레이션 인수 0원만 보고 인수 위험까지 확정하지 마십시오.
- 일체 이용 확인. 제109호·제112호·제113호와 인접상가 5개호가 일체 이용 중이므로, 113호 단독 인도·사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.10.29 한국자산관리공사 공매공고가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못한 것으로 기재되어 있어 실제 내부 구조와 사용 형태 확인이 필요합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔지만, 핵심은 가격보다 확인사항”
이 사건의 현재 최저가는 36,255,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2017년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 임차인 송영남의 대항력은 가능·미상으로 남아 있고, 여러 상가 호실이 일체로 이용 중이며, 한국자산관리공사 공매공고도 존재합니다. 이미 4회 유찰된 만큼 시장의 반복적인 가격 조정도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 임차권·점유·공매 관계를 먼저 정리해야 하는 C등급 확인형 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
