36,255,000원
대전지방법원 2025타경503168. 대전 동구 원동 DMC중앙스퀘어 1층 112호입니다. 등기부는 집합건물이고, 사건상 용도는 ‘대지’로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 상가입니다. 본건 112호와 109호·113호, 그리고 인접상가 5개호가 (주)제나셀에 의해 일체로 이용 중인 현황입니다. 이 때문에 단순히 112호 한 칸만 독립적으로 보고 접근하기보다 실제 경계·출입·점유 범위를 입찰 전에 확인해야 하는 물건입니다.
권리순위 자체는 비교적 선명합니다. 황진욱이 2017.04.04 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 백제 새마을금고 가압류, 송영남의 상가건물임차권, 대전광역시 동구 압류, 국세 압류, 현재 경매개시결정은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503168 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 원동 60-4 1층112호 · 중앙로200번길 66 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 사건용도 대지 · DMC중앙스퀘어 1층 상가 이용 |
| 소유자 | 황진욱 · 2017.04.04 소유권이전 · 거래가액 133,106,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 36,255,000원 · 4회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 청구액 | 304,201,385원 |
| 말소기준 | 2017.04.04 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 276,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위는 매각 소멸
현존하는 핵심 권리 중 말소기준보다 앞서는 인수권리는 확인되지 않습니다. 특히 송영남의 상가건물임차권등기는 2022.10.27 접수로, 말소기준인 2017.04.04 근저당보다 늦습니다. 등기된 임대차 내용상 계약일 2020.08.31, 점유개시 2020.10.05, 사업자등록신청 2020.10.15, 확정일자 2020.11.10으로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유·계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송영남 | 건물 전부 · 계약 2020.08.31 · 점유개시 2020.10.05 · 사업자등록신청 2020.10.15 | 10,000,000원 | 후순위 말소기준 2017.04.04보다 늦음 | 확정일자·배당요구 확정일자 2020.11.10 · 배당요구 2022.10.27 | 0원 임차권 매각 소멸 |
② 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 ‘싸다’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 36,255,000원으로 감정가 151,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 크지만, 동일 상가의 최근 실거래 기준값이 확인되지 않아 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 상가는 동일 건물 안에서도 호별 위치·가시성·동선·독립사용 가능성에 따라 가치 차이가 큰데, 이 물건은 인접 호실들과 일체로 이용 중이라는 현황까지 있어 최저가 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 36,255,000원 | 35,202,410원 | 764,012,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 25,378,500원 | 24,521,687원 | 774,693,123원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 17,764,950원 | 17,045,181원 | 782,169,629원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,255,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,052,590원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 35,202,410원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 백제 새마을금고 | 523,214,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,052,590원을 제외한 35,202,410원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고 매각대금이 전액 소진됩니다. 총 채권액 799,214,810원 대비 미배당액은 764,012,400원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족액이며, 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공매공고 — 법원경매와 반드시 교차 확인
갑구에는 2025.10.29 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으며 공매공고 번호는 2025-09206-002입니다. 이 사건은 법원경매만 단독으로 보고 판단하기보다 공매와 현재 경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다. 매각기일 2026.09.10 입찰 전 최신 진행상태 확인이 필수인 이유입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 신중앙시장 북서측 인근의 DMC중앙스퀘어 1층 상가로, 주변은 중앙시장·국제시장, 각종 점포·근린생활시설·소방서·주차빌딩 등이 형성된 대전 원도심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 대전역과 지하철역, 버스승강장이 있어 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 본건 109호·112호·113호와 인접상가 5개호가 (주)제나셀에 의해 일체로 이용 중입니다.
- 건물. 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 1층 상가이며, 공동 위생·급배수, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,806,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장상 도면과 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 최근 실거래 비교 기준이 없어 시세 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- (주)제나셀 점유권원 확인. 현재 일체 이용자의 임대관계가 미상이므로 사업자등록·점유개시·보증금·계약관계를 확인해 대항력 가능성을 판단해야 합니다.
- 송영남 임차권 구분. 등기된 송영남 임차권은 말소기준 이후이고 매각으로 소멸하지만, 현재 이용자와 동일한 주체로 단정하지 마세요.
- 일체 이용 경계 확인. 109호·112호·113호와 인접상가 5개호가 함께 사용되고 있으므로 112호의 물리적 구획, 출입구, 독립 운영 가능성 및 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-09206-002와 현재 법원경매의 최신 진행상태를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 동구 압류와 국세 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 독립사용과 점유 확인
등기 순위만 보면 이 물건의 핵심은 단순합니다. 2017.04.04 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·송영남 임차권은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
현재 최저가는 감정가 151,000,000원의 24.01%인 36,255,000원까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 최근 실거래 기준이 없어 가격 메리트를 단정할 근거도 부족합니다. 더욱이 본건은 다른 호실 및 인접상가 5개호와 일체 이용 중이고, 현황 사용자 (주)제나셀의 임대관계가 미상입니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원, 그러나 점유·독립사용·공매 진행 확인 전에는 저가매수로 단정하기 어려운 상가”로 보는 것이 적절합니다.
