광주지방법원 2025타경2895. 광주광역시 서구 풍암동 880-2에 있는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 건물은 벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층으로 조사됐습니다. 토지는 189.9㎡, 지목은 대이며 평지·정방형·소로한면 조건입니다. 현재 소유자는 정원국이고 2017.07.20 증여로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 기준점은 2022.07.11 설정된 광주원광신용협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 또 하나의 120,000,000원 근저당과 2023.09.14 주식회사삼성모터스의 300,000,000원 근저당, 2025.05.02 강제경매개시결정은 모두 이 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 880-2 · 풍암신흥안길 7-8 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사용승인일 2004-11-25 |
| 토지 | 189.9㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정원국 (2017.07.20 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 493,968,760원 / 493,968,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사삼성모터스 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제권·승계 여부로 매수인이 추가 금액을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다. 2022.07.11 을구 8번 광주원광신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 을구 9번 근저당·을구 10번 주식회사삼성모터스 근저당·갑구 9번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 100%에서 시작
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 493,968,760원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,968,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,339,688원 |
| 2. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사삼성모터스 | 300,000,000원 | 246,629,072원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사삼성모터스 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 840,000,000원 중 예상배당은 486,629,072원이며, 미배당액은 353,370,928원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층이며 외벽은 적벽돌 치장, 내부는 벽지·타일 등 인테리어 마감, 새시창호입니다. 사용승인일은 2004-11-25입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 입지. 에스케이뷰아파트 남서측·북서측 인근으로, 다가구주택·중소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근으로 차량출입이 가능하고, 남서측 인근에 제2순환도로가 있으며 시내버스정류장과 간선도로 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 189.9㎡, 지목 대, 공시지가 854,600원/㎡, 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 토지 자료상 제2종일반주거지역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 지상 식재 수목이 포함되므로 현황과 매각대상을 직접 대조하세요.
- 지붕 표시 차이. 공부상 ‘철근콘크리트지붕’, 현황 ‘아스팔트 슁글지붕’ 차이를 확인하세요.
- 권리 기준. 2022.07.11 을구 8번 광주원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 기준이 없으므로 감정가 493,968,760원이 적정한지 인근 단독주택·토지 거래사례와 토지·건물 가치를 별도로 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 353,370,928원은 채권자의 회수 부족액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 볼 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2022.07.11 말소기준근저당 이후의 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현재는 493,968,760원의 신건이고 이를 최근 시장가격과 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 권리의 단순함만으로 가격까지 유리하다고 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리는 확인이 쉽지만, 가격 적정성 검증이 핵심입니다.
