의정부지방법원 2025타경72383. 경기도 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 507호입니다. 물건종류는 기타로 분류되어 있지만 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트와 동일한 기준으로 시세와 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사무한입니다. 2022년 11월 3일 소유권이전과 함께 하나은행의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류, 경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다. 등기권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 현재 점유자의 권리관계와 실제 인수 부담을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 507호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 105 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 지상 10층 중 5층 507호 · 프리케스트콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사무한 (2022.11.03. 소유권이전) |
| 감정가 | 465,000,000원 |
| 최저매각가 | 465,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 사건 청구액 | 8,724,476원 |
| 강제경매 개시 등기 | 주식회사 올라핀테크 |
| 별도 임의경매 개시 등기 | 주식회사 하나은행 · 2025타경2692 |
| 말소기준권리 | 2022.11.03. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발행일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 2022년 11월 3일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 올라핀테크·중소기업은행·기술보증기금의 가압류와 경매개시결정, 의정부시 및 국민건강보험공단의 압류는 등기상 매각으로 소멸 예정입니다. 2024년에 설정된 의정부시 압류는 2025년 2월에 이미 말소되었습니다. 보전처분도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 분석 — 대항력 미상 기재 주의
507호와 관련해 개인 및 법인 명의의 점유·임차 관련 기재 5건이 확인됩니다. 그러나 명의와 대표자가 겹치는 기록이 있으므로 이를 서로 다른 실제 임차인 5명으로 확정할 수는 없습니다. 특히 빈브라운의 별도 기재는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다.
| 점유·임차 관련 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신희정 주거 |
507호 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 대항력에 따른 인수 없음 |
| 주식회사 위컴퍼니 대표자 신희정 |
507호 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 대항력에 따른 인수 없음 |
| 주식회사 빈브라운 대표자 한혜선 |
507호 일부 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 대항력에 따른 인수 없음 |
| 주식회사 엠피가드 대표자 임성일 |
507호 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 대항력에 따른 인수 없음 |
| 빈브라운 주거 · 매각물건명세서 기재 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인 수는 점유 명의 간 중복 여부가 확인되지 않아 확정할 수 없습니다. 위 표는 관련 기재를 구분한 것으로, 임차인별 독립 계약이 모두 존재한다는 의미가 아닙니다.
③ 가격 비교 — 신건 가격의 적정성 미확정
감정가와 현재 최저매각가는 모두 465,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 감정가 | 465,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 465,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (미상 점유자 권리 확인 전) |
| 실질취득 추정 | 465,000,000원 (최저가 낙찰·인수 0원 가정) |
| 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,050,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,260,000,000원 | 457,950,000원 |
| 2. 가압류 · 올라핀테크 | 8,193,784원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 · 올라핀테크 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 35,231,912원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시 · 하나은행 | 8,724,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준입니다. 하나은행의 457,950,000원은 채권최고액을 기준으로 배분한 추정치이며, 실제 채권잔액 및 공동담보 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 경매개시결정 기재는 기존 채권과 중복될 수 있어 독립 채권으로 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 465,000,000원 | 457,950,000원 | 1,354,200,172원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 372,000,000원 | 365,992,000원 | 1,446,158,172원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 297,600,000원 | 292,633,600원 | 1,519,516,572원 | 0원* |
* 회차별 인수 추정액은 미상 점유자의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 조건부 수치입니다. 유찰 시나리오는 향후 실제 매각조건 또는 일정의 확정값이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 승강기, 드라이브인 시스템 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 준보전산지 관련 사항도 기재되어 있습니다.
- 토지. 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 6,086.0㎡, 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수층 및 이용조건이 다릅니다. 비교 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 현재 가격의 환금성과 매각 용이성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 빈브라운 권리 확인. 별도 기재된 빈브라운의 전입일·점유 개시일·보증금·계약 당사자를 확인하고 주식회사 빈브라운과의 동일 여부를 대조하세요.
- 실제 임차인 확인. 신희정과 위컴퍼니, 빈브라운 관련 명의 등 중복 가능성을 점검해 실제 계약과 점유 주체를 특정하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 임대차계약서와 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 배당 후 잔여 보증금의 인수 가능성을 검토하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보인 508호·509호의 경매 진행 상황과 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 의정부시 및 국민건강보험공단 관련 체납액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 비교 가능한 지식산업센터의 최근 실거래, 현재 매물 호가와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가격을 결정하세요.
- 이용·매수자격 확인. 공장(지식산업센터) 이용상태와 실제 입주·사용 가능 여부, 관련 제한사항을 확인하세요.
- 명도·관리비 확인. 점유 주체가 여러 명의로 기재된 만큼 실제 사용관계와 명도 협의 대상, 공용 관리비 체납을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·공동담보 관련 서류 및 배당요구 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”
이 물건의 말소기준은 2022년 하나은행 근저당권이며, 후순위 등기권리의 소멸 구조는 확인됩니다. 그러나 점유 관련 기재가 여러 건이고, 특히 빈브라운은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 위험이 미확정입니다. 공동담보 근저당과 공과금 압류로 실제 배당도 변동될 수 있습니다.
최저매각가 465,000,000원은 감정가와 같지만, 이를 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 가격이 저렴하다는 평가를 할 수 없으며, 유찰로 최저가가 하락하더라도 그 자체가 가격 메리트를 입증하지는 않습니다. 점유·임대차 권리 확인과 비교 실거래 확보가 입찰 판단의 선행조건입니다.
