의정부지방법원 2025타경72383. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 508호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 (철근)콘크리트 평지붕 지상 10층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사무한이고, 2022.11.03 소유권 이전과 같은 날 하나은행 근저당 채권최고액 1,260,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 1,260,000,000원 근저당은 본건 외에도 같은 건물 507호와 509호를 공동담보로 잡고 있습니다. 현재 가정 매각가 465,000,000원에서는 집행비용 7,050,000원을 뺀 457,950,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당으로 남습니다. 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원이지만, 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 508호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무한 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 8,724,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2022.11.03 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
핵심 기준은 2022.11.03 하나은행 근저당입니다. 2024년 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.11.25 의정부시 압류는 2025.02.27 해제됐고, 2025.07.18 재산보전처분 역시 2025.12.03 말소됐습니다. 이후 의정부시 압류와 국민건강보험공단 압류가 추가됐으나 등기상 후순위입니다.
② 점유·임차인 확인 — 현황조사 기재는 모두 507호
현황조사에 기재된 점유 관련 4건은 전부 507호 또는 507호 일부로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 본건 508호의 임차인으로 합산하거나 승계 위험으로 계산하면 안 됩니다. 본건 508호 기준 확인된 임차인은 0명이며, 508호의 실제 점유자는 별도로 현장 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 / 법인 | 표시 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신희정 | 507호 | 2023.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 위컴퍼니(대표자 신희정) | 507호 | 2025.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 빈브라운(대표자 한혜선) | 507호 일부 | 2024.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 엠피가드(대표자 임성일) | 507호 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
위 4건은 전입일이 모두 말소기준일 2022.11.03 이후이고, 표시 부분 역시 507호입니다. 보증금·확정일자는 확인되지 않았으며 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 465,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 465,000,000원입니다. 다만 지식산업센터의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 4.65억원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,260,000,000원 | 457,950,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 올라핀테크 | 8,193,784원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사올라핀테크 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 35,231,912원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 8,724,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,812,150,172원 중 예상 배당액은 457,950,000원이고 총 미배당은 1,354,200,172원입니다. 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 변동될 수 있으나, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근. 주변은 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·승강기와 드라이브인 시스템 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역이며, 중로3류에 접하고 일부 준보전산지 저촉 표시가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지 전체 면적 6,086㎡, 공시지가 2,099,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터이므로 실제 기업수요·공실·업종 적합성에 따라 매각기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 508호 점유자 직접 확인. 현황조사에 등장하는 신희정·위컴퍼니·빈브라운·엠피가드는 모두 507호로 표시돼 있습니다. 508호의 실제 사용자를 현장과 관리사무소에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 465,000,000원을 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 같은 지식산업센터 또는 인근 유사 물건의 거래·임대 사례와 비교가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 1,260,000,000원은 507호·509호와 공동담보입니다. 공동담보물의 진행상황과 실제 채권 잔액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 의정부시와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 지식산업센터는 공용관리비와 장기 공실비용이 수익률에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납액과 월 고정비를 확인해야 합니다.
- 사용 적합성. 실제 입주 가능 업종, 공장등록·사업장 사용 조건, 드라이브인 동선 등 실사용 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금 관련 배당자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 봐야 한다”
이 사건의 등기상 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.11.03 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 결론만으로 신건 4.65억원의 입찰 매력이 생기는 것은 아닙니다.
특히 현황조사에 등장하는 점유자는 모두 507호로 표시돼 있어 본건 508호의 실제 점유 상태를 대신하지 못합니다. 여기에 물건 용도가 공장(지식산업센터)이고 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼, 508호 현장점유 확인과 가격 검증이 선행돼야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 입찰 판단의 승부처는 권리보다 실제 점유·공동담보·당해세·시장가격입니다.
