의정부지방법원 2025타경72383. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 509호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 지상 10층 건물 내 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사무한입니다. 등기 흐름의 기준점은 2022.11.03 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,260,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 가격 판단에 필요한 실거래 비교자료가 없습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 465,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 싸게 나왔다는 이유도, 주변 실거래보다 저렴하다는 이유도 제시할 수 없습니다. 가격 메리트는 현 단계에서 확인되지 않은 상태로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 5층 509호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 지상10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사무한 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 8,724,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2022.11.03 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며, 공동담보로 같은 건물 507호·508호가 기재되어 있습니다. 그 뒤의 가압류와 압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2024.11.25 의정부시 압류는 2025.02.27 해제되어 말소됐고, 2025.06.30 재산보전처분도 2025.11.28 기각 후 말소됐습니다.
② 임차·점유 확인 — 기재된 4건은 모두 507호
현황조사에 임차 관련 기재가 4건 있으나, 표시된 점유 부분은 모두 507호 또는 507호 일부입니다. 본건은 509호이므로, 이 기록들을 그대로 509호의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 각 전입일은 말소기준일 2022.11.03보다 뒤에 있어 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신희정 | 507호 | 2023.07.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 위컴퍼니(대표자 신희정) | 507호 | 2025.02.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 빈브라운(대표자 한혜선) | 507호 일부 | 2024.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 엠피가드(대표자 임성일) | 507호 | 2023.07.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 465,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 372,000,000원, 2회 유찰 시에는 297,600,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 어느 가격이 최근 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,260,000,000원 | 457,950,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 올라핀테크 | 8,193,784원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사올라핀테크 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 35,231,912원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 8,724,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,812,150,172원 중 457,950,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 1,354,200,172원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락IC 남서측 인근이며, 주위에 지식산업센터·근린생활시설·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 강화유리·복합판넬 외벽과 인테리어 마감, 샤시 창호가 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기 설비와 드라이브인 시스템 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며 북측과 서측으로 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·준보전산지·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 본 자료만으로 매매 환금성이나 적정 거래가격을 수치화할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 509호 점유 확인. 현황조사 임차기재 4건은 모두 507호 또는 507호 일부입니다. 본건 509호의 실제 점유자와 일치하는지 원문 대조가 핵심입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 기재된 점유자들의 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없어 465,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 유찰 가격 역시 시세와 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 당해세 배당순위 확인. 압류 관련 당해세가 존재하면 배당에서 선순위 차감될 수 있으므로 실제 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 507호·508호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건입니다. 실제 이용상태와 필요한 사용조건을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2022.11.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에는 비교 실거래가 없어, 신건 최저가 465,000,000원이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 현황조사의 임차 관련 4건 역시 모두 507호를 가리켜 본건 509호와의 호실 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 0’과 ‘가격 메리트 미확인’을 동시에 기억해야 하는 지식산업센터 신건입니다.
