수원지방법원 2025타경31270. 경기도 양평군 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 4층 407호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택인 단지형연립주택이며, 물건 용도는 다세대입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 243,000,000원인 신건입니다.
권리의 출발점은 2020년 11월 20일 설정된 양천신용협동조합의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이 부동산은 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 근저당권도 2026년 8월 27일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기상 권리의 소멸 여부뿐 아니라 신탁원부와 최신 채권자 관계까지 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 2024년 4월 거래가 210,000,000원, 전체 거래 평균이 198,000,000원입니다. 최저매각가 243,000,000원은 각각의 비교 기준을 웃돕니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 대상 물건과 전용면적이 달라 현재 시세를 판단하기에는 비교 자료의 한계가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 4층 407호 도로명주소: 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 비교 대상 전용면적 | 67.26㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 · 지상 5층 · 제4층 제407호 |
| 단지 / 준공 | 미담채 · 26세대 · 2020.07.27 |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양천신용협동조합 / 50,000,000원 이후 근저당권 이전등기: 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2020.11.20 · 을구 1번 · 양천신용협동조합 근저당권 |
| 확인된 임차인 | 류경록 · 전입 2024.05.09 · 보증금 미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (권리분석상 추정) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 중요
말소기준은 2020.11.20 접수 제54293호의 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 양천신용협동조합이며 채권최고액은 50,000,000원입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
이후 발생한 2025년 5월 27일 임의경매개시결정과 2025년 6월 5일 양평군 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 압류등기 자체의 소멸과 실제 조세채권의 배당 문제는 구분해야 하므로, 당해세와 배당 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
임대차 체결권한 및 신탁재산 처분 관련 사항은 일반 등기사항만으로 확정할 수 없습니다. 신탁원부와 매각물건명세서를 대조한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
현재 등기상 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사입니다. 동일 근저당권의 이전이므로 별도 근저당채권을 추가 합산하지 않습니다. 실제 배당채권자와 채권계산서, 채권승계 처리 여부는 최신 경매기록으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 후순위 전입이지만 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류경록 | 2024.05.09 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 0원 추정 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준 근저당권 설정일 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
류경록의 전입일은 2024년 5월 9일로, 말소기준인 2020년 11월 20일보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류됐습니다. 따라서 현재 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 신탁등기 이후의 임대차이므로 임대차계약의 당사자, 임대권한, 신탁원부상 관련 조항을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 243,000,000원은 비교 실거래보다 높다
미담채의 확인된 실거래는 2건입니다. 2023년 4월 186,000,000원과 2024년 4월 210,000,000원으로, 전체 평균은 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5층 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 현재 신건 최저가 | 67.26㎡ | 4층 | 243,000,000원 |
가격 메리트를 판단할 때는 전체 평균 198,000,000원만 사용하지 않고, 제공된 최신 거래이자 비교 기준가인 210,000,000원을 우선 살펴봐야 합니다. 최저가 243,000,000원은 이보다 33,000,000원 높고, 비교가의 115.7%에 해당합니다.
전체 평균 198,000,000원과 비교하면 최저가는 122.7% 수준입니다. 두 기준 모두 최저가가 더 높으므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 제공된 실거래 자료만으로는 현재 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 실제 낙찰금액은 응찰 상황에 따라 최저매각가보다 높아질 수 있습니다.
거래 표본이 2건뿐이고 면적과 층도 달라 직접적인 동일 조건 비교에는 한계가 있습니다. 2023년 거래 대비 2024년 거래의 가격 변화율은 +12.9%로 집계되어 있지만, 이를 근거로 현재도 가격이 상승 중이라고 단정할 수 없습니다. 입찰 전 최신 유사면적 거래와 현장 가격을 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,202,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 188,798,000원 |
근저당 배당은 채권최고액 50,000,000원을 기준으로 한 단순 추정입니다. 근저당권은 양천신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었으므로 실제 배당권리자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 소유자 잔여액은 변동할 수 있습니다.
신건 매각가 243,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 4,202,000원과 근저당권 배당액 50,000,000원을 제외하고 소유자에게 188,798,000원이 남는 것으로 계산됩니다.
이는 제공된 채권과 집행비용만 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 양평군 압류와 관련된 조세채권, 미확인 임차보증금에 따른 배당 변수는 실제 잔여액을 바꿀 수 있습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이지만 배당 결과와 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오 — 인수액은 0원 추정
유찰에 따라 최저매각가가 낮아지는 경우를 가정한 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 243,000,000원 | 50,000,000원 | 188,798,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 194,400,000원 | 50,000,000원 | 140,878,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 155,520,000원 | 50,000,000원 | 102,542,720원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가정된 최저매각가 기준이며 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다. 소유자 잔여액은 제공된 추정치로 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰을 가정한 최저가 194,400,000원은 과거 비교 거래가 210,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정 최저가는 155,520,000원입니다.
다만 과거 거래가 현재 시세를 대표하지 않고 대상과 비교 면적도 다르므로, 해당 금액만으로 저가 매수나 수익성을 보장할 수는 없습니다. 실제 가격 메리트는 유찰 여부보다 입찰 시점의 적정 시세와 실질 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 양평읍 공흥리 소재 양일고등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 양평역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 대표지번의 토지면적은 294.2㎡이며, 남서측과 북서측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역입니다. 자연보전권역, 교육환경보호구역, 수질보전특별대책지역 등 관련 제한사항이 포함됩니다.
- 공시지가. 954,700원/㎡입니다.
- 건축 관련. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되며, 감정평가상 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 26세대 규모의 소규모 단지입니다. 확인된 실거래가 2건에 그쳐 실제 매도 시점의 거래 수요와 매각 가능 가격을 별도로 조사할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 243,000,000원은 비교 실거래 210,000,000원보다 15.7% 높습니다. 현재 매매 시세와 감정가의 차이를 확인하세요.
- 신탁원부 원본. 제2020-1177호 신탁원부의 신탁목적, 수익자, 관리·처분 조항 및 임대차 관련 권한을 확인하세요.
- 임차인 류경록. 전입일은 2024.05.09로 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자·배당요구·임대차계약·실제 점유를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.08.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 실제 배당권리자와 채권계산서를 확인하세요.
- 조세채권. 양평군 압류는 소멸 예정이지만 관련 조세채권이 배당에 미치는 영향과 당해세 여부를 확인하세요.
- 명도 및 점유. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도가 자동 완료되는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 관리비. 체납 여부와 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 회차 확인. 1회 유찰 시 194,400,000원, 2회 유찰 시 155,520,000원은 가정된 가격입니다. 실제 법원 매각조건과 기일을 확인하세요.
- 최신 실거래. 비교 거래는 2023년·2024년 사례로 오래됐고 대상과 면적이 다릅니다. 최신 유사면적 거래를 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각공고를 서로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
이 물건은 말소기준 근저당이 명확하고 후순위 압류가 소멸하며, 확인된 임차인도 대항력 없음으로 판정된 사건입니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신탁회사 소유 물건이라는 점은 별도의 확인 요소입니다. 신탁원부 제2020-1177호에 기재된 임대차 및 관리·처분 관련 조항을 확인해야 하며, 류경록의 보증금과 확정일자도 파악해야 합니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실도 최신 경매기록과 대조해야 합니다.
가격에서는 더 신중한 접근이 필요합니다. 신건 최저가 243,000,000원은 비교 실거래가 210,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 전체 평균 198,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 다만 비교 자료가 오래되고 거래량이 적으며 면적 차이도 있어 현재 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.
결론은 예상 인수 0원, 신탁·임차관계 추가 확인, 신건 가격 메리트 미입증입니다. 유찰 시나리오에서는 최저가가 낮아지지만 그 자체로 저가 매수가 보장되지는 않습니다. 입찰 여부와 금액은 신탁원부·임차관계·최신 시세를 확인한 후 판단해야 합니다.
