수원지방법원 2025타경31270. 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이고, 2020.11.20 신탁등기가 존재합니다. 같은 날 설정된 양천신용협동조합의 근저당권 채권최고액 50,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에 확인된 류경록의 전입일은 2024.05.09입니다. 말소기준일인 2020.11.20보다 늦으므로 이 임차관계는 선순위 대항력 인수형이 아니고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 등 배당 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31270 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 류경록 | 2024.05.09 | 미상 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
말소기준권리는 2020.11.20 설정된 양천신용협동조합 근저당권 50,000,000원입니다. 2025.05.27 임의경매개시결정과 2025.06.05 양평군 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 근저당권은 2026.06.24 확정채권양도를 원인으로 2026.08.27 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 17.1% 높다
미담채의 비교 거래는 전용면적 72.75㎡ 대상과 면적이 매칭된 자료입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2023.04 거래가 186,000,000원, 2024.04 거래가 210,000,000원입니다. 전체 평균은 198,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 모두 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
가격 메리트 판단은 과거 거래를 모두 섞은 198,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 210,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 246,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.1%입니다. 즉 신건 가격은 최근 시세보다 낮지 않고, 오히려 36,000,000원 높습니다.
최근 거래는 과거 거래 대비 12.9% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영한 최신 거래 210,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,756,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 50,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 구조
| 현재 회차 | 246,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 · 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 196,800,000원 · 감정가 80% · 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 157,440,000원 · 감정가 64% · 인수 0원 |
현재 회차는 최근 12개월 실거래 210,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시나리오의 196,800,000원과 2회 유찰 시나리오의 157,440,000원은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 이는 시나리오상 최저가일 뿐 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일고등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양평역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 노폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 도시형생활주택 건부지이며, 대표지번 기준 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 246,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 210,000,000원보다 높습니다. 현 회차를 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 신탁원부. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있으므로 신탁원부 제2020-1173호의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 임차관계. 류경록은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 양천신용협동조합의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 시장 표본. 비교 실거래가 2건에 불과하므로 입찰 직전 최신 거래와 인근 유사 물건 가격을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 신탁 확인이 핵심
이 물건의 말소기준은 2020.11.20 근저당권이고, 현황조사상 임차인의 전입은 2024.05.09로 뒤에 있어 대항력 인수 위험은 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 등기상 소유자가 신영부동산신탁주식회사인 만큼 신탁원부 확인은 필수이고, 임차인의 보증금과 최우선변제 가능성도 원본 서류에서 보완해야 합니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 246,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 210,000,000원의 117.1%입니다. 최근 거래가 과거보다 12.9% 높아졌음에도 현재 최저가는 그 최신 가격을 다시 36,000,000원 웃돕니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리상 인수 부담이 아니라 최근 시세보다 높은 시작가격입니다.
