수원지방법원 2025타경31270. 양평읍 공흥리 미담채주건축물제1동 4층 404호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 등기상 2020.11.20 설정된 양천신용협동조합 근저당권 채권최고액 50,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자 류경록의 전입일은 2024.05.09로 말소기준일 2020.11.20보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 판단돼 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 778-1 미담채주건축물제1동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 72.29㎡ |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.11.20 소유권보존 및 지분 이전 뒤 같은 날 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
말소기준은 2020.11.20 양천신용협동조합 근저당권입니다. 2025.05.27 임의경매개시결정과 2025.06.05 양평군 압류는 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 한편 근저당권은 2026.08.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 입찰 전 현재 채권자와 배당관계를 최신 등기 및 배당자료로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류경록 | 2024.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 2.54억은 최근 시세보다 높다
미담채는 총 26세대이며 준공일은 2020.07.27입니다. 확인된 실거래는 2023.04 186,000,000원, 2024.04 210,000,000원 두 건이고 전체 평균은 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 73.16㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.04 | 73.78㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 198,000,000원 |
최근 12개월 평균은 거래 1건 기준 210,000,000원이며, 최신 거래도 같은 210,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 254,000,000원은 최근 시세의 121.0%입니다. 전체 평균 198,000,000원과 비교하면 128.3%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
최근 거래가 2023.04의 186,000,000원에서 2024.04의 210,000,000원으로 높아져 최근 대비 이전 거래 추세는 +12.9%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최근 12개월 표본은 1건이므로, 실제 응찰가 판단에서는 개별 호수의 층·상태와 추가 거래 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,644,000원 |
현재 시나리오에서는 신청채권 50,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 근저당권 이전 내역도 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 254,000,000원 | 50,000,000원 | 199,644,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 203,200,000원 | 50,000,000원 | 149,555,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 162,560,000원 | 50,000,000원 | 109,484,160원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 203,200,000원으로, 현재 확인된 최근 실거래 210,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 162,560,000원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일고등학교 남동측 인근이며 다세대주택·연립주택·아파트·단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 양평역이 소재합니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 954,700원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규모·거래. 미담채는 26세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 시세 판단 시 표본 수가 적다는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁등기가 존재하고 등기부에도 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
- 임차인 원본 대조. 류경록은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.27 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 254,000,000원은 최근 실거래 210,000,000원의 121.0%입니다. 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 유찰 시 비교. 1회 유찰 시 203,200,000원, 2회 유찰 시 162,560,000원으로 내려가므로 각 회차에서 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 배당 확인. 양평군 압류액과 당해세·최우선변제 반영 여부를 포함해 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 신건 가격이 더 큰 변수
이 물건은 2020.11.20 근저당권이 말소기준이고, 임차인 전입은 2024.05.09로 뒤에 있어 대항력 인수 위험은 확인되지 않습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 254,000,000원은 최근 실거래 210,000,000원의 121.0%로 최근 시세 이상입니다.
여기에 신탁원부 확인, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자, 2026.08.27 근저당권 이전등기까지 원본 대조할 사항이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액은 0원이지만 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는 유형으로 정리됩니다.
