전주지방법원 2025타경31027. 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층 105호의 근린시설입니다. 감정평가 요항상 이 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 105호는 근린생활시설·현황 공실 일반음식점으로 조사됐습니다. 소유자는 유한회사윤창산업입니다. 말소기준권리는 2020.02.18. 접수된 군산오룡신용협동조합 근저당권 793,200,000원이고, 그 뒤의 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 283,220,000원으로 감정가 578,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설은 실제 임대료·공실기간·상권 매출과 현재 거래가를 따로 확인해야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31027 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 1층105호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 89(만성동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실 일반음식점) · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 105호 |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 283,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 786,873,674원 |
| 경매개시 채권자 | 군산해성신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 공실로 조사됐고, 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유·임대관계는 매각 전 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 자료는 없다
감정가는 578,000,000원, 현재 최저매각가는 283,220,000원으로 데이터상 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 198,254,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 138,777,800원(감정가 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 283,220,000원 | 278,454,920원 | 989,045,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 198,254,000원 | 194,678,444원 | 1,072,821,556원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 138,777,800원 | 136,034,911원 | 1,131,465,089원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 283,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,765,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군산오룡신용협동조합 | 793,200,000원 | 278,454,920원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 박형규 | 193,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 283,220,000원 가정 시 채권 총액 1,267,500,000원 가운데 278,454,920원이 배당되고, 미배당은 989,045,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방법원 남서 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 105호는 근린생활시설이며 현황 공실 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 약 20m, 10m 정도의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로1류·중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 638.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물로 위생 및 급배수 시설과 승강기 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 근린시설의 현재 매매가와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실 일반음식점이므로 이전 영업 종료 사유, 내부 상태와 새 임차 수요를 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각 전 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 이후 말소 이력이 있으므로 관련 절차 종료 여부를 교차 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당 989,045,080원은 배당 부족액이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 현재 시장가
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.18. 군산오룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현황은 공실이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰 후 최저가가 감정가의 49%인 283,220,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 게다가 근린생활시설이 현재 공실이고 과거 공매공고 이력도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증 필요입니다. 감정가 할인율이 아니라 현재 매매시세·임대수익·공실 가능성을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
