전주지방법원 2025타경31027. 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 3층 301호의 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태에는 3층 301호가 현황 공실 사무소로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 유한회사윤창산업이고, 2020년 2월 18일 군산오룡신용협동조합의 채권최고액 793,200,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 진승기의 가압류, 전주시 압류, 주식회사재현소방 근저당권과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 중요한 쟁점은 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49%입니다. 그러나 근린생활시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 시세를 단순 비교하기 어렵고, 현재 할인율 역시 감정가 대비 할인일 뿐입니다. 따라서 “49%니까 싸다”는 결론보다 실제 매매·임대 가능성과 공실 해소 가능성을 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31027 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린생활시설 · 현황 공실 사무소 |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 | 군산해성신용협동조합 |
| 청구금액 | 786,873,674원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실 상태로 확인됩니다. 말소기준은 2020년 2월 18일 군산오룡신용협동조합 근저당권입니다. 이후 진승기 가압류 100,100,000원, 전주시 압류, 주식회사재현소방 근저당권 280,800,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 49% 할인율을 시세 할인으로 오해하면 안 된다
감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가는 128,870,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 90,209,000원, 4회 유찰 시 63,146,299원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,604,180원 |
| 1. 근저당 · 군산오룡신용협동조합 | 793,200,000원 | 126,265,820원 |
| 2. 가압류 · 진승기 | 100,100,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,174,100,000원 중 126,265,820원이 배당되고, 미배당액은 1,047,834,180원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설이며 3층 301호는 현황 공실 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 전주지방법원 남서 인근에 위치하고, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수시설과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 약 20m, 10m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류 및 소로1류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 상권의 실제 매매가·임대료·공실 기간을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 공실 원인. 현재 공실인 만큼 단순 명도 편의뿐 아니라 임차수요, 층별 접근성, 업종 적합성도 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상·감정평가상 근린생활시설이므로 실제 사용하려는 업종의 건축물 용도 적합성과 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 상가·근린시설은 공용관리비와 장기 체납 여부가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 압류·가압류, 근저당 및 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 군산오룡신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 현황은 공실이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심을 권리에서 가격으로 옮기면 결론은 달라집니다. 감정가 263,000,000원이 2회 유찰돼 128,870,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 더구나 용도는 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 추가 검증이 맞는 접근입니다.
