전주지방법원 2025타경31027. 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 4층 401호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사윤창산업이고, 말소기준권리는 2020.02.18 설정된 군산오룡신용협동조합의 채권최고액 793,200,000원 근저당권입니다. 이후 주식회사재현소방 근저당, 전주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 현황도 공실로 기재돼 있어, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
감정가는 146,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 71,540,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다. 특히 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실·상권에 따라 가치 편차가 커, 현장 수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31027 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-3 주건축물제1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 89(만성동) |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 유한회사윤창산업 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 786,873,674원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 2020.02.18 군산오룡신용협동조합이 채권최고액 793,200,000원으로 설정했고, 이후 2022.09.22 주식회사재현소방의 근저당권 280,800,000원, 2024.04.30 전주시 압류, 2025.03.14 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 배당 구조 — 선순위 근저당도 큰 폭 미배당
현재 최저매각가 71,540,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,687,720원을 제외한 69,852,280원이 군산오룡신용협동조합 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 합계는 1,074,000,000원이라 현재 회차의 총 미배당액은 1,004,147,720원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 군산오룡신용협동조합 | 793,200,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사재현소방 | 280,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 71,540,000원. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 71,540,000원 | 1,004,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 50,078,000원 | 1,025,223,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 35,054,600원 | 1,039,976,383원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주지방법원 남서 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 평가됐고 현황은 공실입니다. 감정 이용상태에는 일반음식점·사무소·기원 용도가 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 4층 401호가 포함됩니다. 위생·급배수와 승강기 설비가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 약 20m, 10m 정도 도로에 접합니다.
- 토지. 세장형 토지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 638.0㎡, 공시지가는 2,256,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로1류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 매각물건명세서상 현황 공실이므로 현장에서도 실제 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익성. 공실 근린시설은 보증금·월세 수준, 예상 공실기간, 관리비와 업종 수요가 실질 가치에 큰 영향을 줍니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 말소 여부, 매각물건명세서의 최종 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납세금과 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 공실 근린시설의 실제 가치
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2020.02.18 군산오룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 71,540,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 근린시설이라는 점 때문에 감정가 대비 49%만으로 저평가를 확정할 수는 없습니다. 현황 공실인 만큼 이 물건의 핵심은 권리분석보다 상권·임대료·공실기간·재매각 가능성을 확인해 71,540,000원이 실제 시장가 대비 충분히 낮은지를 검증하는 데 있습니다.
