수원지방법원 2025타경1204. 화성시 병점동 병점역서영더엘3차 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 기호 1~3호는 상가로 이용되고 있으며 현재 공실로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사한담이고, 2024.09.24. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,310,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 102호·103호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
이후 2025.05.15. 부산은행의 임의경매개시결정, 2025.08.29. 국민건강보험공단 압류, 2026.04.24. 화성시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황 재확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1204 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 892-6 병점역서영더엘3차 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상가 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사한담 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 770,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,126,098,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2024.06.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 등기상 2024.06.13. 아너스개발주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 코리아신탁주식회사로 신탁됐고, 해당 신탁등기는 2024.09.24. 말소됐습니다. 같은 날 주식회사한담으로 소유권이전되고 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 770,000,000원, 실거래 비교 없이 접근
현재 회차는 감정가의 100%인 770,000,000원입니다. 실거래 시세를 직접 비교할 자료는 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리상 인수가 없다는 사실과 입찰가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 770,000,000원 | 1,550,100,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 616,000,000원 | 1,702,560,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 492,800,000원 | 1,824,528,000원 |
유찰되면 최저가는 616,000,000원, 492,800,000원으로 낮아지지만 매수인이 떠안을 권리는 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 매수인 취득가격 자체는 낮아지지만, 적정 상가가치 판단은 현장 임대수익과 주변 상권 확인을 함께 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,310,000,000원 | 759,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 770,000,000원에서 집행비용 10,100,000원을 제외한 759,900,000원이 부산은행에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 1,550,100,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 병점역 남서측 인근이며 주변은 주상복합아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 병점역이 북동측 도보 10분거리에 있으며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호·103호가 상가이며 감정평가 당시 현재 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 30m, 서측 약 15m, 북측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,035,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시개발구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층, 사용승인일은 2024.06.04이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 101호뿐 아니라 102호·103호와 공동담보입니다. 관련 등기와 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 770,000,000원이 감정가와 동일합니다. 인근 1층 상가의 실제 임대료·공실·수익률을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비. 화성시 압류가 등기돼 있었고 배당표는 당해세 등을 반영하지 않은 가정입니다. 미납 관리비와 조세관계를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.24. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가 당시에는 현재 공실로 확인됐습니다.
다만 현재 회차는 감정가 770,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 실거래 시세 비교 없이 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 위험보다 1층 상가의 실제 임대가치와 공실·수익성에 맞는 응찰가를 찾는 것입니다.
