수원지방법원 2025타경1204. 경기도 화성시 병점동의 병점역서영더엘3차 1층 102호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,050,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

현재 소유자는 주식회사한담입니다. 2024년 9월 24일 소유권이전등기와 부산은행 근저당권설정이 이루어졌고, 이후 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 근저당 채권최고액은 2,310,000,000원, 경매 신청채권자의 청구액은 2,126,098,851원입니다.

권리구조에서 주목할 부분은 부산은행 근저당이 102호뿐 아니라 같은 건물 101호와 103호를 공동담보로 포함한다는 점입니다. 이 채권최고액을 102호만의 독립된 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보의 실제 채권잔액과 다른 물건의 변제·배당 관계는 별도로 확인해야 합니다.

아울러 감정평가 당시 상가는 공실로 조사되었으나 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 모든 점유·임대차 위험이 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 권리 인수, 실제 점유, 가격 적정성을 구분해 확인해야 하는 상가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

최초 소유권보존등기 명의자는 아너스개발주식회사입니다. 2024년 6월 13일 코리아신탁주식회사로 신탁에 따른 소유권이전등기가 이루어졌으나, 2024년 9월 24일 신탁등기가 말소되고 주식회사한담으로 소유권이전등기가 접수되었습니다.

같은 날 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 2,310,000,000원입니다. 근저당권설정등기에는 101호와 103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액을 102호 단독의 채무액이나 실제 미상환 원금으로 단정할 수 없습니다.

2025년 5월 15일 부산은행의 임의경매개시결정이 접수되었고, 2026년 4월 24일에는 화성시 압류가 접수되었습니다. 두 등기 모두 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 화성시 압류와 관련된 조세의 실제 배당 우선순위 및 낙찰자의 별도 부담 여부는 체납 내역과 매각서류로 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 및 가격 분석 — 공실과 시세 미확인이 핵심

감정평가서의 이용상태에는 본건이 속한 상가가 현재 공실이라고 기재되어 있습니다. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계에 관한 감정평가서의 기재는 미상입니다.

가격 검증 — 감정가 10.5억의 적정성은 판단 보류

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 1,050,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격과 최신 거래, 최근 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

상가의 경우 매매 실거래뿐 아니라 실제 임대료, 공실 기간, 임대 가능성, 관리비와 유지비 등을 함께 검토할 필요가 있습니다. 이 물건은 감정평가 당시 공실이므로 현재 발생하는 임대수익을 전제로 수익률을 계산하거나 감정가의 투자 적정성을 인정할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)

집행비용 12,900,000원을 우선 공제하고 부산은행에 1,037,100,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당은 확정 채권액과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

회차가 진행되어 매각가격이 낮아질수록 부산은행의 예상배당액은 감소하고, 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당 차액은 증가합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

위 시나리오의 인수액 0원은 확인된 등기상 권리를 전제로 한 값입니다. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·임차 관계를 확인한 후 최종 인수액을 확정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 병점동 소재 지하철 1호선 병점역 남서측 인근입니다. 주변에 주상복합아파트와 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가서상 제반 환경은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 병점역이 북동측 도보 10분 거리에 위치합니다. 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 감정평가서상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2024.06.04이며, 급배수·위생설비·소화전·화재탐지·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 30m, 서측 약 15m, 북측 약 12m 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로와 등고평탄한 가장형으로, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·성장관리권역에 해당합니다. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에도 포함됩니다. 구체적인 영업 가능 업종과 용도 제한은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 958.0㎡, 공시지가 2,035,000원/㎡입니다. 해당 토지면적과 공시지가는 토지에 관한 정보이며, 102호의 개별 대지권 면적이나 독립적인 매매가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 현재 이용 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 병점역 인근 근린시설이라는 입지적 특성은 확인되지만, 공실 상태이고 실제 매매가격·임대수익이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 환금가격을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 병점역서영더엘3차 및 인근 유사 상가의 최신 실거래가격을 확인하세요. 층, 전용면적, 위치, 전면 노출도와 실제 이용상태가 유사한 물건을 우선 비교해야 합니다.
• 임대수익 검증. 공실 상가의 실제 임대 가능 보증금·월세와 예상 공실 기간을 조사하세요. 임대료가 확인되지 않은 상태에서는 수익률을 임의로 산정하지 않는 것이 적절합니다.
• 점유·임대차 재조사. 감정평가 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물 임대차 현황 및 현장 점유를 대조해 대항력·보증금 인수 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 101호·103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보목록, 실제 채권잔액과 다른 담보물건의 경매·변제 현황을 확인하세요.
• 화성시 압류 확인. 2026.04.24 접수된 압류의 원인인 체납 내역을 확인하세요. 압류등기의 말소 여부와 별개로 조세의 실제 배당 우선순위 등을 검토해야 합니다.
• 관리비·유지비. 공실 상태에서 발생한 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 시설 관련 비용을 확인하세요. 권리 인수액 0원과 취득 후 추가비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 업종·소음 규제. 일반상업지역의 건축물 용도와 함께 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 따른 제한을 확인하세요. 업종별 입점 가능 여부는 관계 서류로 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 1층 102호의 실제 출입 동선, 가시성, 전면부, 내부 마감, 설비 상태와 현재 공실 여부를 확인하세요. 동일 건물 다른 호실의 영업 상태도 임대 가능성을 판단하는 참고자료가 됩니다.
• 회차별 가격 검증. 현재 최저가 1,050,000,000원, 1회 유찰 가정가 840,000,000원, 2회 유찰 가정가 672,000,000원을 실제 시세 및 예상 수익과 비교하세요. 유찰 자체가 적정 매입가를 보장하지는 않습니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 경매 진행 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적정성”은 별개다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소되었습니다. 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 10.5억 원의 근린시설이 매력적인 매입 대상이라고 판단할 수는 없습니다. 감정평가 당시 공실이며 임대관계는 미상이고, 실제 실거래 시세나 임대수익도 확인되지 않았습니다. 부산은행 근저당은 101호·103호와 공동담보로 설정되어 있어 채권최고액을 102호의 독립 채무로 해석할 수도 없습니다.

결론은 등기상 인수 0원, 실제 임대차 확인 필요, 가격 적정성 판단 보류입니다. 신건 최저가 1,050,000,000원에 가격 가점을 부여할 근거는 없습니다. 실제 시세와 임대수익을 먼저 검증하고, 점유·공동담보·압류 관련 사항을 확인한 뒤 매입가격의 적정성을 판단해야 합니다.