수원지방법원 2025타경1204. 화성시 병점동 병점역서영더엘3차 1층 103호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사한담이고, 2024.09.24 설정된 부산은행 근저당권 2,310,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 같은 건물 1층 101호·102호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 2025.05.15 부산은행이 임의경매를 신청했고, 2026.04.24 화성시 압류가 추가됐습니다. 제공된 권리관계 기준으로 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건에서 권리만큼 중요한 것이 가격과 영업·임대 수요입니다. 감정평가상 1층 101호·102호·103호는 모두 상가로 이용되고 있으며 본건은 현재 공실입니다. 병점역 남서측 인근, 주상복합아파트와 근린생활시설이 혼재하고 교통사정은 양호하다고 평가됐지만, 실제 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가 자체를 곧바로 시세로 간주하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1204 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 892-6 병점역서영더엘3차 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 상가 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 · 사용승인일 2024.06.04 |
| 소유자 | 주식회사한담 |
| 감정가 / 최저가 | 941,000,000원 / 941,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,126,098,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 본건은 현재 공실로 조사됐고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 인수액은 계산상 0원이나, 상가 특성상 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조하는 절차가 중요합니다. 말소기준은 2024.09.24 부산은행 근저당이며 2025.05.15 경매개시결정과 2026.04.24 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 건물·유사 상가의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 941,000,000원 = 최저매각가 941,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 아파트가 아닌 1층 근린시설 상가이므로 임대료, 공실기간, 전용면적·계약면적, 가시성, 실제 유동인구와 주변 상가 거래사례에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 941,000,000원 | 929,190,000원 | 1,380,810,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 752,800,000원 | 742,872,000원 | 1,567,128,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 602,240,000원 | 593,817,600원 | 1,716,182,400원 |
유찰이 거듭되면 매각가 자체는 752,800,000원, 602,240,000원으로 낮아지지만 부산은행 근저당 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 결국 입찰자의 경제성 판단은 채권 부족액이 아니라 해당 상가의 실제 시장가치와 임대수익성으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 941,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,810,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,310,000,000원 | 929,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 941,000,000원 가정 시 집행비용 11,810,000원을 제외한 929,190,000원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당은 1,380,810,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 병점역 남서측 인근이며 주변은 주상복합아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 병점역이 북동측 도보 10분 거리에 있으며 인근 간선도로변에 각종 버스정류장이 있어 대중교통사정이 양호합니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호·103호는 상가이고 본건은 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 서측 약 15미터, 북측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 958.0㎡, 공시지가는 2,035,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시개발구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2024.06.04이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가에는 현재 공실로 기재돼 있지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 동일 건물 또는 병점역 인근 1층 근린시설의 최근 거래·매물·임대료를 확인해 941,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 낙찰 후 임차인을 구하기까지의 관리비·보유비용과 공실기간을 수익성 계산에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 101호·102호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매 진행 및 배당관계를 원본 서류로 대조하는 것이 좋습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 화성시 압류, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격 검증은 별개”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.24 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 현재 공실인 1층 근린시설이고, 확인 가능한 실거래 비교가격이 없습니다. 따라서 감정가 941,000,000원이라는 숫자만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다. 병점역 접근성과 도로 조건은 긍정적이지만, 실제 승부처는 상가의 임대료·공실기간·주변 거래사례를 통해 적정 입찰가를 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
