수원지방법원 2025타경671. 안산시 상록구 본오동 우남빌딩 지하1층 101호 관련 경매입니다. 감정평가상 일련번호 (1)~(4)의 이용상태는 근린생활시설이며, 토지이용상황도 상업용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김평환이고, 2025.06.30 주식회사신한은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리분석의 중심은 2021.04.21 안산시상록구청장 압류입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산돼 있고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김민주의 전입일은 2023.01.16으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층101호 · 샘골로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 김평환 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 147,831,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 631.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 3,013,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2021년 압류가 말소기준
현재 권리관계에서 기준점은 2021.04.21 안산시상록구청장 압류입니다. 이후 2022년 상록구청 압류, 2023년 국민건강보험공단 압류, 2024년 안산시 압류, 2025년 신한은행 임의경매개시결정, 2026년 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 우남빌딩 지하1층 101호,102호 일부 | 25,000,000원 | 330,000원 | 2023.01.16 | 대항력 없음 확정일자·우선변제 미상 |
전입일 2023.01.16은 말소기준권리 2021.04.21보다 늦습니다. 따라서 김민주의 보증금 25,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 지하1층 101호와 102호 사이의 경계를 허물어 임차인이 미술공방을 운영하고 있다는 점은 실제 인도·원상회복 범위 확인이 필요한 요소입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.40억은 최근 집계보다 높다
우남빌딩 실거래는 3건이 확인됩니다. 거래 면적은 95.76~97.02㎡이고 비교 대상 면적은 118.8㎡로 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교는 아닙니다. 그럼에도 현재 신건 최저가의 가격 위치를 점검하는 참고자료로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 97.02㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2023.08 | 95.76㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 95.76㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 184,500,000원 |
최근 거래는 179,000,000원, 전체 평균은 183,000,000원, 최근 12개월 평균은 184,500,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.1%입니다. 전체 평균 대비로도 131.1%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 2.5% 상승으로 집계됐지만, 현재 최저가가 최근 평균을 크게 웃도는 사실은 달라지지 않습니다.
④ 회차별 가격 — 2회 유찰부터 최근 평균 아래
| 회차 | 감정가 비율 | 매각기준가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 240,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 192,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 153,600,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격인 192,000,000원도 최근 12개월 평균 184,500,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 시 153,600,000원부터 최근 평균 아래로 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 235,840,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 4,160,000원과 소유자 잔여 235,840,000원으로 산정돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 신청채권자 청구액 147,831,945원의 실제 배당관계는 매각 전 원본 배당자료와 세금 내역을 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상록초등학교 남서측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 (1)~(4)는 공부상 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브 슁글잇기지붕, 지하2층·지상5층 규모이며 급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 남측 및 동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황. 김민주가 보증금 25,000,000원·월세 330,000원으로 지하1층 101·102호 일부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정은 확인해야 합니다.
- 경계 철거. 101호와 102호 사이의 경계를 허문 상태이므로 현황도·집합건축물대장·도면과 실제 사용구획을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 범위와 각 호실·대지권 포함관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 차이. 실거래 표본 면적 95.76~97.02㎡와 비교 대상 118.8㎡가 일치하지 않습니다. 단순 평균가를 곧바로 대상 물건의 적정가로 적용하면 안 됩니다.
- 회차 가격. 신건 240,000,000원과 1회 유찰가 192,000,000원은 최근 12개월 평균 184,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 153,600,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·세금 관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 가격과 현황이 핵심
이 사건의 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 승계 자체보다 더 중요한 것은 가격과 현황입니다. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 184,500,000원의 130.1%이고, 비교 실거래 면적도 대상과 다릅니다. 여기에 101·102호의 경계를 허문 미술공방 사용 상태, 일괄매각 범위, 세금 압류 5건까지 함께 점검해야 합니다.
따라서 현재 회차는 “인수금이 없으니 곧바로 싸다”는 구조가 아닙니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰가 192,000,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰가 153,600,000원부터 최근 평균 아래로 내려갑니다. 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 가격·구획·세금 확인이 성패를 가르는 근린생활시설형 경매로 보는 편이 맞습니다.
