수원지방법원 2025타경671. 안산시 상록구 본오동 우남빌딩 지하1층 104호입니다. 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설이고, 철근콘크리트조 지하2층·지상5층 건물에 위치합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 96,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 현황조사에 김민주가 전입일 2023.01.16, 보증금 25,000,000원, 월세 330,000원으로 조사됐고, 권리 판정상 말소기준인 2024.11.01 안산시 압류보다 먼저 전입해 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
배당 시뮬레이션에서는 김민주의 보증금 25,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수액으로 전액 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차 기준으로는 최저가 96,000,000원에 인수액 25,000,000원을 더한 121,000,000원이 실질적인 취득원가 비교 기준입니다. 다만 현황조사상 점유부분이 “우남빌딩 지하1층 101호,102호 일부”로 적혀 있어, 경매대상인 104호와 실제 점유·전입의 연결관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경671 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층 104호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 샘골로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 기준 면적 | 99.81㎡ |
| 건물 | 우남빌딩 · 1994.01.19 준공 · 지하2층 / 지상5층 |
| 소유자 | 김평환 (2011.11.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 147,831,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 보증금 인수가 핵심
말소기준은 2024.11.01 안산시 압류로 판정돼 있습니다. 이후 2025.06.30 신한은행의 임의경매개시결정과 2026.05.12 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2023.01.16 전입의 김민주입니다. 권리 판정상 대항력이 인정돼 있고 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있어, 배당이 아니라 보증금 25,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 우남빌딩 지하1층 101호,102호 일부 | 2023.01.16 | 25,000,000원 | 330,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 96,000,000원 | 25,000,000원 | 121,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,800,000원 | 25,000,000원 | 101,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 61,440,000원 | 25,000,000원 | 86,440,000원 |
세 시나리오 모두 매각가가 보증금 25,000,000원을 웃돌며, 배당 시뮬레이션상 보증금은 회차와 관계없이 25,000,000원 전액 인수로 반영돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 121,000,000원으로 봐야 한다
우남빌딩의 거래 표본은 총 3건이며, 최신 거래는 2024.05의 179,000,000원입니다. 최근12개월 평균은 184,500,000원, 전체 평균은 183,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 96,000,000원은 최근12개월 평균의 52.0%지만, 이 물건은 보증금 인수가 있으므로 가격 메리트 판단은 실질취득 121,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 97.02㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2023.08 | 95.76㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 95.76㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 184,500,000원 |
실질취득 121,000,000원은 최근12개월 평균 184,500,000원의 약 65.6%, 최신 거래 179,000,000원의 약 67.6%입니다. 수치상으로는 최근 거래가격보다 낮습니다. 거래 추세 지표도 최근 구간이 이전보다 2.5% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,128,000원 |
| 인수 · 임차인 김민주 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,872,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 김민주 보증금 25,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·다세대주택·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 남측·동측 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지 특성은 중로각지로 분류돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 토지는 근린생활시설 및 공동주택 9세대 용도로 이용 중입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 거래 표본은 3건으로 많지 않고, 대상은 지하층 근린생활시설인 반면 확인된 거래는 4~5층입니다. 매각가 산정 시 상층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차에서는 최저가 96,000,000원이 아니라 보증금 인수 25,000,000원을 더한 121,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 김민주 점유 호실 확인. 조사된 점유부분은 101호·102호 일부인데 대상은 104호입니다. 104호에 대한 점유·전입 효력이 실제로 연결되는지 원문 확인이 핵심입니다.
- 우선변제권 여부 재확인. 현재 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 전액 인수를 전제로 합니다. 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 신청채권 배당관계 확인. 청구액 147,831,945원과 배당표의 신청채권자 배당 0원이 일치하지 않으므로 채권계산서와 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 표본 성격 확인. 실거래 179,000,000원~190,000,000원은 4~5층 거래입니다. 지하1층 근린생활시설의 임대수익·공실·접근성 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 공부는 근린생활시설이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 영업·점유·출입구·내부 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 가격 차이는 크지만, 권리와 비교대상의 확인이 먼저다
이 물건의 핵심은 단순한 “96,000,000원짜리 신건”이 아닙니다. 대항력 판정 임차인의 보증금 25,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 121,000,000원입니다. 이 금액은 최근12개월 평균 184,500,000원과 최신 거래 179,000,000원보다 낮습니다.
다만 가격 차이만으로 결론을 내리기에는 확인해야 할 요소가 뚜렷합니다. 대상은 지하1층 근린생활시설인데 거래 표본은 4~5층이고, 김민주의 점유부분은 101호·102호 일부로 표시돼 대상 104호와 호실이 다릅니다. 여기에 신청채권 147,831,945원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 사이에도 확인이 필요한 차이가 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 수치에는 여유가 있으나, 임차인 점유범위와 실제 배당관계가 확인돼야 판단의 신뢰도가 올라가는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
