수원지방법원 2025타경671. 안산시 상록구 본오동 871-5 우남빌딩 지하1층 103호입니다. 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부보다 임차인의 대항력입니다. 김민주 임차인은 2023.01.16 전입했고, 계산된 말소기준권리는 2024.07.01 국민건강보험공단 압류입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 25,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다.
현재 최저매각가는 56,000,000원이지만 낙찰 후 실제 부담을 따질 때는 인수 보증금을 더해야 합니다. 따라서 현재 회차에서는 56,000,000원 + 25,000,000원 = 81,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 1회 유찰 시에도 낙찰가 44,800,000원에 인수 25,000,000원이 별도로 남고, 2회 유찰 시에도 낙찰가 35,840,000원에 같은 인수액이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경671 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층103호 · 도로명 샘골로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 지하2층/지상5층 건물 내 지하1층 |
| 대상 전용 | 58.54㎡ |
| 소유자 | 김평환 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 147,831,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2023년 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자는 김평환이며, 임차인 김민주는 우남빌딩 지하1층 101호·102호 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 2023.01.16, 보증금은 25,000,000원, 월차임은 330,000원입니다. 전입일이 2024.07.01 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 우남빌딩 지하1층 101호,102호 일부 | 2023.01.16 | 25,000,000원 | 330,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 해당 없음 |
말소기준 이후의 2024.11.01 안산시 압류, 2025.06.30 주식회사신한은행의 임의경매개시결정, 2026.05.12 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류와 관련해 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있다는 경고가 있으므로 실제 배당 및 권리관계는 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
우남빌딩 거래자료의 최근 12개월 평균은 184,500,000원, 최신 거래는 2024.05 · 179,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 183,000,000원이며 최근 구간은 과거보다 2.5% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 97.02㎡ | 4 | 179,000,000원 |
| 2023.08 | 95.76㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 95.76㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 184,500,000원 |
다만 이 가격 자료를 그대로 대상 물건의 적정가로 쓰면 안 됩니다. 대상 전용면적은 58.54㎡인데 비교 거래는 95.76㎡·97.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 데이터상 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 30.4%로 표시되지만, 이 비율은 인수 보증금 25,000,000원을 반영하지 않은 최저가 기준이고 면적도 다르므로 가격 메리트의 직접 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 인수 · 임차인 김민주 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,592,000원 |
김민주 임차인의 보증금 25,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 56,000,000원 | 25,000,000원 | 81,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,800,000원 | 25,000,000원 | 69,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,840,000원 | 25,000,000원 | 60,840,000원 |
이 사건은 보증금 25,000,000원이 현재 회차 낙찰가보다 작기 때문에 낙찰가가 내려가면 실질취득 부담도 함께 내려갑니다. 그러나 어느 회차에서도 25,000,000원의 인수 위험 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 최저매각가만 놓고 할인폭을 계산하는 방식은 실제 부담을 과소평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록초등학교 남서측 인근이며 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 철근콘크리트조 지하2층·지상5층 건물 내 지하1층입니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 남측 및 동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 환금성. 우남빌딩은 9세대, 1994.01.19 준공이며 대상은 지하층 근린생활시설입니다. 거래자료는 대상 면적과 일치하지 않아 환금성 판단 시 직접 비교에 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 현재 최저가 56,000,000원에 보증금 인수 25,000,000원을 더한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차 범위 확인. 현황조사상 김민주는 지하1층 101호·102호 일부를 점유합니다. 경매 대상 지하1층103호와 실제 점유 경계 및 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권이 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건과 관련해 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 95.76㎡·97.02㎡이고 대상은 58.54㎡이므로 거래금액의 단순 비교를 피해야 합니다.
- 지하 근린생활시설 점검. 대상의 실제 출입, 채광, 환기, 영업 가능 상태와 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,600만원 낙찰”이 아니라 “인수 포함 부담”을 본다
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 임차인 김민주는 2023.01.16 전입해 2024.07.01 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 25,000,000원은 배당되지 않은 채 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 56,000,000원을 그대로 취득원가로 보면 안 되며, 현재 회차 기준 실질취득 부담은 81,000,000원입니다.
우남빌딩의 최근 12개월 평균 184,500,000원과 최신 거래 179,000,000원은 숫자상 높지만, 거래면적이 대상 58.54㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 대상이 지하층 근린생활시설이라는 점까지 고려하면 단순한 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 대항력 임차인 인수액과 실제 점유관계를 먼저 확정하고, 그 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
