수원지방법원 안산지원 2025타경716. 경기도 시흥시 광석동 광양프런티어밸리8차 1층 112호의 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사라성펌이며, 농협은행주식회사가 신청한 경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,250,964,995원, 감정가와 현재 최저매각가격은 모두 485,000,000원입니다.
등기부상 말소기준은 2024년 5월 20일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,482,000,000원이고, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 이 물건은 등기부만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 유치권 행사 표지가 설치되어 있고, 인접 호실과 물리적인 경계가 사라진 상태이기 때문입니다. 유치권은 성립 여부가 불분명하므로 실제 점유자와 공사대금채권, 점유 경위 및 관련 자료를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 광석천길 18 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 감정평가서상 공부상 공장 사건 용도 표기는 단독주택으로 되어 있어 실제 공부상 용도와의 불일치 확인 필요 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 10층 건물 내 1층 112호 |
| 소유자 | 주식회사라성펌 (2024.05.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 신청채권 청구액 | 1,250,964,995원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.20 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,482,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.31 농업협동조합자산관리회사로 이전 (확정채권양도) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 점유 / 임대관계 | 조사 당시 폐문부재 · 임대관계 미상 · 유치권 행사 표지 설치 |
| 매수인 인수 | 배당표상 0원 · 유치권 및 복원비는 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도로 확인할 위험
말소기준권리는 2024.05.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국의 압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 주식회사디비저축은행의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
기존 우리자산신탁주식회사의 신탁등기는 2024.05.20 소유권이전과 함께 말소되었습니다. 현재 소유자는 주식회사라성펌입니다.
② 핵심 위험 — 유치권과 호실 독립성
플래카드가 있다는 사실만으로 유치권이 성립했다고 판단할 수 없으며, 반대로 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 해당 위험을 배제할 수도 없습니다.
실제 점유자, 점유 개시 및 지속 여부, 공사대금채권의 존재와 변제기, 채권과 목적물 사이의 관련성, 관련 소송 및 매각조건을 확인해야 합니다.
각 전유부분은 최초 구분건물 성립 당시 경계벽 등으로 구조상 독립성이 있었으며, 감정평가서는 현재의 독립성 상실을 일시적인 상태로 판단했습니다.
건축물대장과 건축물현황도를 기준으로 비교적 복원이 용이하다고 평가했지만, 석고보드 등 경계구분 재료비와 인건비를 포함한 칸막이 비용이 필요할 것으로 예상했습니다.
복원 가능하다는 평가와 복원이 완료되었다는 사실은 다릅니다. 실제 경계, 출입구, 설비 분리 가능 여부와 공사 범위 및 비용을 확인해야 합니다.
③ 점유 및 임대관계
확인된 임차인 신고는 없으나, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 조사 당시 대상 호실은 폐문부재 상태였으며, 유치권 행사 표지가 확인되었습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 임대관계는 별도 확인 |
| 현장 점유 | 조사 당시 폐문부재 | 실제 점유자 미확정 |
| 유치권 주장 | 112호와 113호 사이 플래카드 설치 | 성립 여부 불분명 |
| 배당표상 인수액 | 0원 | 점유·유치권 관련 부담은 별도 |
임차인의 보증금·전입일·확정일자와 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력의 유무를 단정할 수 없습니다. 유치권 주장자가 실제 점유하고 있는지도 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 시세 비교보다 현장 위험 확인이 먼저
현재 최저매각가격은 485,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
동일 건물의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았으므로 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 공장인 집합건물을 주거용 부동산 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 485,000,000원 | 100% | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 시 | 388,000,000원 | 80% | 유치권·복원비 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 | 310,400,000원 | 64% | 실질취득비용 재검토 필요 |
유찰에 따른 최저가 인하만으로 가격 메리트가 확보된다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,250,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행 | 1,482,000,000원 | 477,750,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 디비저축은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 485,000,000원 |
매각가 485,000,000원에서 집행비용 추정액 7,250,000원을 제외한 477,750,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 디비저축은행 가압류에는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
예상배당표의 근저당권은 기존 농협은행 명의로 표시되어 있으나, 등기부상 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 실제 배당 절차에 반영해야 합니다.
다만 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 계산된 것이므로 실제 확정채권액과 차이가 있을 수 있습니다. 이 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
국의 압류에 관한 조세채권의 실제 배당 순위와 금액, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 배당 및 미배당 시나리오
| 구분 | 현재(신건) | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 매각가격 | 485,000,000원 | 388,000,000원 | 310,400,000원 |
| 채권자 배당 | 477,750,000원 | 381,768,000원 | 305,254,400원 |
| 채권 미배당 | 1,034,250,000원 | 1,130,232,000원 | 1,206,745,600원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당액은 채권자 측 배당 부족을 나타내며, 낙찰자의 인수채무와는 구분해야 합니다.
배당표상 인수액이 0원으로 유지되더라도 유치권 성립 여부가 확인되지 않은 상태에서 실질 취득비용을 낙찰가만으로 확정할 수 없습니다.
공부상 공장과 사건 용도 표기 사이에 차이가 있고, 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가 485,000,000원의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.
등기상 인수 0원만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 서해선 시흥시청역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 10층 건물입니다. 판넬 및 페어글라스 외벽, 몰탈 위 페인팅 내벽, 알루미늄 샷시 창호 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장입니다. 조사 당시 폐문부재였고, 112~115호 사이 경계벽 없이 외관상 일체로 인테리어시설이 설치되어 있습니다.
- 호실 구분. 112호와 113호에는 현관문 호별 표식이 있으나 물리적 경계가 사라진 상태입니다. 감정평가서는 건축물대장 및 건축물현황도에 의한 복원이 비교적 용이하다고 판단했습니다.
- 토지. 감정평가서상 평탄하게 조성된 사다리형 유사의 근린생활시설 및 공장 부지입니다. 토지면적은 7,284.0㎡이며, 공시지가는 2,303,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 도로. 건물 북서측 약 20m, 남서측 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다. 실제 취득 목적과 거래에 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 경계벽 부재 및 실제 이용상태에 관한 현장 확인은 별도로 필요합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았고 호실 독립성 및 유치권 위험이 남아 있어 재매각 가능성과 적정 매도가격을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 플래카드 설치 사실뿐 아니라 실제 점유자, 공사계약, 미지급 공사대금, 점유 경위, 관련 소송 및 증빙을 확인해야 합니다.
- 유치권 관련 부담. 유치권이 성립하는 경우의 법률관계와 목적물 인도에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 현 단계에서 유치권 채권액이나 매수인의 실제 부담액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
- 호실 경계 복원. 112~115호의 실제 경계, 건축물현황도, 출입구 및 설비 분리 가능 여부, 칸막이 공사 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 112호 외 인접 호실과 일체로 시설되어 있으므로 매각 대상인 112호의 전유부분과 다른 호실의 권리를 명확히 구분해야 합니다.
- 점유·임대관계. 폐문부재와 임대관계 미상이라는 조사 결과만으로 공실이나 임차인 부재를 단정하지 말고 현장을 재확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 실제 배당 수령권자를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 마포세무서장의 압류와 관련한 실제 조세채권액 및 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 단독주택이라는 사건 용도 표기와 공부상 공장이라는 감정평가서 기재를 대조하고, 실제 건축물 용도 및 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 및 매물가격, 호실별 독립성, 실제 사용상태를 고려해 적정가격을 별도로 산정해야 합니다.
- 추가 비용. 호실 복원비, 관리비 체납, 취득 관련 세금 및 유치권 관련 분쟁비용 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현황도를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 물건은 말소기준 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액도 0원입니다.
그러나 실제 투자 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 112호와 113호 사이 유치권 행사 표지가 설치되어 있고, 112~115호는 경계벽 없이 일체로 인테리어된 상태입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 호실 독립성 복원에는 별도 비용이 필요합니다.
감정평가서는 복원이 비교적 용이하다고 판단했지만, 실제 공사비와 인도 가능성은 확인되어야 합니다. 임대관계도 미상이고, 공부상 공장과 사건 용도 표기 사이에 차이가 있습니다.
현재 최저가 485,000,000원이 적정한 가격인지도 비교 가능한 실거래가격 없이는 판단하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
결론적으로 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 유치권 성립 여부·점유관계·호실 복원비·실제 용도·비교 시세가 확인되기 전에는 실질 취득비용과 가격 적정성을 확정하기 어렵습니다.
