수원지방법원 2025타경716. 시흥시 광석동 광양프런티어밸리8차 1층 129호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장입니다. 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 1,482,000,000원입니다. 이후 국 압류, 서울특별시마포구 압류, 경매개시결정, 주식회사디비저축은행 가압류가 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 구조만 보면 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 현황입니다. 감정평가서·현황조사서에는 외부 유리창에 ‘유치권 행사중’이라는 플래카드가 설치돼 있으나 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 또한 대상 129호는 인접 127호~129호와 벽체 구분 없이 인테리어된 상태로 조사됐습니다. 감정평가에서는 구분건물 성립 당시 구조상 독립성이 있었고 현재 상실은 일시적이며, 건축물대장·건축물현황도에 따라 비교적 용이하게 복원할 수 있다고 판단했지만 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층 129호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 광석천길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장 · 10층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사라성펌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,018,000,000원 / 1,018,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 1,250,964,995원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.20. 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 1,482,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 별도
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 조사일 현재 폐문부재중이므로, 이를 곧바로 “점유자 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 1,018,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 등기·배당상 확인된 인수액이 0원이므로 알려진 범위의 실질취득액 역시 1,018,000,000원입니다.
다만 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 유치권 표지와 호별구분 복원 이슈까지 있으므로, 단순 감정가 할인율보다 실제 점유·복원비용과 거래 가능한 가격대를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,018,000,000원 | 1,005,420,000원 | 506,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 814,400,000원 | 803,856,000원 | 708,144,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 651,520,000원 | 642,604,800원 | 869,395,200원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 유치권의 성립 여부와 금액은 이 계산에 포함돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,018,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,580,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,482,000,000원 | 1,005,420,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디비저축은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,512,000,000원 중 1,005,420,000원이 채권자에게 배당되고 506,580,000원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장으로 조사일 현재 폐문부재중이며, 1층 129호는 인접 127호~129호와 호별구분 없이 외관상 인테리어시설이 되어 있습니다.
- 독립성. 각 전유부분이 구분건물로 될 당시에는 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사됐습니다. 현재 독립성 상실은 일시적인 것으로 판단됐고 건축물대장· 건축물현황도에 따라 복원이 가능하며 비교적 용이하다는 감정의견입니다.
- 복원비용. 석고보드 등으로 경계를 구분하는 재료비·인건비를 포함한 소정의 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상됐으나 구체적인 금액은 제시돼 있지 않습니다.
- 입지. 시흥시청 남동측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 서해선 시흥시청역과 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 빌딩 북서측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,303,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 플래카드만으로 성립을 확정할 수 없습니다. 현재 점유자, 공사계약, 피담보채권, 점유 개시·계속 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 폐문부재중이었습니다. 실제 사용·점유 주체를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 호별 독립성. 127호~129호가 벽체 없이 사용된 현황과 129호 호별표식 부재를 확인하고, 건축물현황도 기준 복원 범위를 점검해야 합니다.
- 복원비. 감정평가서가 칸막이 비용 발생을 예상하고 있으므로 구체적인 공사비를 별도로 산정해 응찰가에 반영해야 합니다.
- 채권승계. 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 경매기록상 채권자·승계관계와 최신 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,018,000,000원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 같은 건물·유사 용도·유사 층의 실제 거래와 임대수익성을 따로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 미반영되어 있고 유치권도 금액 산정에 포함돼 있지 않으므로 단순히 ‘인수 0원’만 보고 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 현장 확인이 중요한 사건
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 압류·가압류가 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 더 무거운 변수는 유치권 행사 표지의 진위와 129호의 호별 독립성 복원입니다. 특히 유치권은 성립 여부 자체가 불분명하고 금액도 제시되지 않았으므로 현재 계산된 1,018,000,000원의 실질취득액을 최종 비용으로 단정할 수 없습니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가가 싸거나 비싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기보다 현장 점유·유치권·구분복원 확인이 먼저인 유형입니다. 등기상 구조의 단순함과 별개로, 세 가지 사실관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
