수원지방법원 2025타경716. 경기도 시흥시 광석동 광양프런티어밸리8차 1층 113호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공장입니다. 등기상 소유자는 주식회사라성펌이며, 말소기준권리는 2024.05.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,482,000,000원입니다.
그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 주식회사디비저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 등기부만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 현황상 인접호와 경계벽이 사라져 있고, 현장에는 유치권 행사 문구까지 확인되어 있어 물리적 복원과 점유·유치권 사실관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경716 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층 113호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 광석천길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장 · 조사일 현재 폐문부재중 |
| 소유자 | 주식회사라성펌 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,250,964,995원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준은 2024.05.20. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.01.10. 국 압류, 2025.07.11. 임의경매개시결정, 2025.09.23. 주식회사디비저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 해당 근저당권에는 광양프런티어밸리8차 1층 112호와 129호가 공동담보로 기재되어 있고, 2025.08.26. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 경매 신청 당시 채권자는 농협은행주식회사입니다.
② 현황 리스크 — 유치권 주장과 호별 독립성
또한 1층 112호~115호는 현재 호별 구분 없이, 벽체 구분 없이 외관상 인테리어시설이 되어 있습니다. 감정평가에서는 각 전유부분이 구분건물로 될 당시에는 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성이 있었고, 현재 독립성 상실은 편의상 이용용도로 인한 일시적 상실로 판단했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,250,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,482,000,000원 | 477,750,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디비저축은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 1,512,000,000원 중 477,750,000원이 배당되고, 1,034,250,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시흥시청 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 서해선 시흥시청역과 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 1층이며, 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 빌딩 북서측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되며 공시지가는 2,303,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 112호와 113호 사이의 ‘유치권 행사 중’ 표시만으로 성립이 확정되는 것은 아닙니다. 점유자, 공사계약, 공사대금 채권, 점유 개시·계속 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 113호 경계 복원 범위 확인. 112호~115호가 벽체 없이 사용되는 상태이므로 건축물현황도상 113호 경계와 실제 복원 공사 범위를 대조해야 합니다.
- 복원 비용 확인. 감정평가상 복원이 비교적 용이하다고 판단되어 있지만 칸막이 재료비·인건비가 발생할 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 조사일 현재 폐문부재중으로 기재되어 있어 실제 사용·점유관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 1층 112호와 129호가 기재되어 있으므로 관련 경매·배당 진행도 함께 대조하는 편이 안전합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 485,000,000원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 신건 가격만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
등기부와 배당표만 보면 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 구조가 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 인접호와 경계벽 없이 연결된 현황, 독립성 복원 비용, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권 주장입니다.
감정평가에서는 구분건물 독립성 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 판단했지만, 실제 공사 범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다. 여기에 현장 유치권 표시의 실체까지 확인되지 않으면 명도·점유 관계의 불확실성이 남습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 현황 확인 없이 입찰하기에는 부담이 큰 근린시설·공장 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
