서울중앙지방법원 2025타경103272. 서초동 성심빌딩의 근린시설 경매입니다. 감정평가 자료에는 지하 1층 B101호와 1층 101호·102호가 함께 기술되어 있고, B101호는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실, 101호와 102호는 각각 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 임차인은 임미정·김선미 두 명이며 보증금은 각각 20,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2024.05.10. 설정된 한국홀딩스대부주식회사 근저당권 75,000,000원이고, 두 임차인의 전입일은 각각 2015.05.08.과 2017.06.15.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당 산정에서도 두 임차인은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 지1층비101호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트조 · 지하1층/지상4층 |
| 감정평가상 이용 | B101호 공실 · 101호 근린생활시설(커먼띵스) · 102호 근린생활시설(국수마을) |
| 소유자 | 최금미·최정욱·최형주 각 지분 3분의 1 |
| 취득 이력 | 2016.07.15. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 437,105,372원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2003.06.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 2명, 총 4,000만원 인수
말소기준권리는 2024.05.10. 한국홀딩스대부주식회사 근저당권입니다. 임미정의 전입일 2015.05.08., 김선미의 전입일 2017.06.15.는 모두 그보다 빠릅니다. 두 임차인은 각각 배당요구를 했지만, 배당 산정은 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인에게 승계시키는 구조로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 매수인이 추가로 떠안는 보증금은 합계 40,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임미정 | 1층101호 | 2015.05.08 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 2025.09.19 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
| 김선미 | 1층102호 | 2017.06.15 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.07.23 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
② 가격·시장성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
성심빌딩은 2003.06.19. 사용승인된 5세대 규모 건물로, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 25.0%입니다. 분석 대상면적은 137.43㎡로 표시되어 있으나 면적이 맞는 거래가 직접 매칭되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 503,000,000원 | 40,000,000원 | 543,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 402,400,000원 | 40,000,000원 | 442,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 321,920,000원 | 40,000,000원 | 361,920,000원 | 0원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 낮아지지만 임차보증금 인수액 40,000,000원은 세 시나리오 모두 그대로입니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 442,400,000원, 2회 유찰 시 361,920,000원으로 봐야 합니다. 다만 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 어느 회차가 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,430,000원 | 0원 |
| 임차인 · 임미정 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 임차인 · 김선미 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 한국홀딩스대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사렉스자산관리대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,570,000원 | 0원 |
매각대금 503,000,000원 기준 배당 산정입니다. 임차보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 및 교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 3호선 남부터미널역이 위치합니다.
- 이용상태. B101호는 공부상 근린생활시설이며 현황 공실, 101호는 커먼띵스, 102호는 국수마을로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2003.06.19. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 공동 위생설비·급배수설비·주차장시설이 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 정방형이며 공시지가는 11,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지정기간 2025.03.24.~2025.09.30.로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 성심빌딩은 5세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 25.0%입니다. 직접 비교 가능한 실거래가 없어 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 503,000,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 더한 543,000,000원입니다.
- 임차인 2명. 임미정·김선미의 보증금 각 20,000,000원, 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 매각 범위. 소재지에는 B101호가 표시되지만 감정평가서는 B101·101·102호를 함께 기술합니다. 일괄매각 여부와 각 호실별 소유·점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- B101호 내부 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능했다고 기재되어 있어 실제 이용상태와 내부구조가 감정자료와 다를 수 있습니다.
- 배당순위 확인. 신청채권자 청구액 437,105,372원과 회차별 배당 산정의 신청채권자 배당액 0원을 함께 확인해 채권 이전·배당관계를 원본 서류에서 재검증해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 5.03억”이 실제 취득원가는 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 감정가 503,000,000원이 아니라 실질취득 543,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 2명이 있고, 보증금 합계 40,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되기 때문입니다. 게다가 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현 회차 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
감정평가상 B101호는 공실이지만 101호와 102호에는 각각 근린생활시설 이용 및 임차관계가 확인되고, 성심빌딩의 경매 매각률은 25.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액을 정확히 반영하고, 실제 매각 범위·점유관계·채권 이전 및 배당순위를 원본에서 대조한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설 경매로 보는 것이 적절합니다.
