서울중앙지방법원 2025타경103272. 서초구 서초동 성심빌딩 1층 102호 근린시설입니다. 소유자는 최금미·최정욱·최형주이며, 각 공유지분은 3분의 1입니다. 2016년 소유권이전 당시 거래가액은 158,000,000원으로 기재돼 있습니다.

이번 경매는 남서울농업협동조합의 신청으로 개시됐고 청구액은 437,105,372원입니다. 등기에는 한국홀딩스대부주식회사 및 주식회사렉스자산관리대부의 근저당권도 기재돼 있습니다.

그러나 이 물건은 근저당권의 개수보다 권리의 선후관계와 임차인 인수범위를 먼저 봐야 합니다. 2016년 근저당권에는 말소 표시가 있으면서 후속 이전등기도 존재하고, 임차인 조사에는 경매 대상이 아닌 101호 점유자까지 포함돼 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 등기 확인이 핵심

표시된 말소기준권리는 2024.05.10 설정된 한국홀딩스대부주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 75,000,000원이며, 같은 날 주식회사렉스자산관리대부가 채권최고액 225,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 경매개시결정등기 역시 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 중 대상 호실은 1명

임차인 조사에서 확인되는 실제 임차인은 임미정과 김선미 총 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.

다만 임미정은 101호, 김선미는 102호를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 경매 대상 102호의 직접적인 임차보증금 검토 대상은 김선미입니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가와 임차보증금을 함께 계산

현재 최저매각가는 366,000,000원입니다. 대상 호실 임차인 김선미의 보증금 20,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면 단순 실질취득액은 386,000,000원입니다.

다만 이 금액은 102호 임차보증금만 반영한 조건부 계산입니다. 2016년 근저당권의 존속 및 추가 인수권리 여부가 확정되지 않았으므로 매수인의 최종 부담액으로 단정해서는 안 됩니다.

102호 보증금 전액 인수를 가정한 산술 비교이며, 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용과 추가로 확인될 권리는 제외했습니다.

④ 시세 비교 — 실거래 근거 확보 전 가격 판단 보류

성심빌딩의 건물 및 경매 이력은 확인되지만, 대상 102호와 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 거래 추세는 확인되지 않습니다.

2016년 소유권이전 당시 거래가액 158,000,000원은 과거 취득가격입니다. 이를 현재 근린시설 시세로 사용하거나 2026년 감정가와 직접 비교해 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 25.0%로 집계돼 있습니다. 다만 이는 대상 102호의 현재 시장가치를 직접 입증하는 자료가 아닙니다.

가격 판단은 최근 근린시설 거래사례와 실제 임대수익, 공실 가능성 및 호실별 이용상태를 확인한 후 진행해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 366,000,000원 가정)

아래 표는 산출된 예상배당을 재현한 참고자료입니다. 102호 외 다른 호실의 임차보증금까지 인수한 것으로 계산돼 있고, 2016년 근저당권 및 신청채권자의 배당관계도 명확하게 반영돼 있지 않습니다.

따라서 이 표의 배당금이나 소유자 잔여액을 확정적인 결과로 사용해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당요구의 적법성, 선순위 담보권 및 채권액 확정 결과에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서초구 서초동 서일초등학교 남서측 인근입니다. 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설·교육시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하며, 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 공동 위생설비·급배수설비·주차장시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 대체로 평탄한 정방형 토지입니다. 토지면적은 207.3㎡, 공시지가는 ㎡당 11,240,000원으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재의 지정기간은 2025.03.24~2025.09.30이며, 현재 적용 여부 및 대상 용도는 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 102호는 감정 당시 국수마을이라는 상호로 사용 중인 근린생활시설입니다. 감정평가에서는 실제 내부 현황이 조사 당시 확인 내용과 다를 수 있다고 명시하고 있으므로 현장 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 건물 경매 평균 유찰 1.0회·낙찰률 25.0%입니다. 다만 비교 가능한 근린시설 실거래가격과 임대수익 자료가 없어 실제 환금성 및 적정 가격은 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2016년 남서울농업협동조합 근저당권의 말소 표시와 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 관계를 최신 등기부 원문 및 경매기록에서 확인합니다.
• 102호 임차인 확인. 김선미의 전입일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 우선변제권을 확인하고 보증금 중 최종 인수할 금액을 확정합니다.
• 101호 별도 구분. 임미정은 101호 임차인으로 표시돼 있습니다. 실제 점유 호실과 매각 범위를 대조하고 102호의 인수액에 자동 합산하지 않습니다.
• 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 437,105,372원, 2016년 근저당권의 현재 상태 및 배당요구 채권을 반영한 배당순위를 다시 확인합니다.
• 호실별 현황 확인. 감정평가에 여러 호실이 함께 언급돼 있으므로 경매 대상 102호의 실제 점유자, 출입구, 영업 현황 및 전유부분 경계를 확인합니다.
• 실질취득액 기준 비교. 낙찰가에 실제 인수할 보증금과 추가로 확인되는 권리·취득비용을 반영해 최근 실거래가격과 비교합니다.
• 임대수익 확인. 월세 1,200,000원이 기재돼 있으나 현재 임대차 유지 여부, 실제 임대료 수령 현황, 연체 여부 및 명도 가능성을 확인합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부를 확인하고 예상배당과 자금계획에 반영합니다.
• 규제 및 원본 대조. 근린시설의 사용·영업 관련 제한, 토지이용계획의 현재 효력, 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 확인합니다.

맺으며 — 최저가보다 인수범위와 권리순위가 먼저다

이 물건의 신건 최저매각가는 366,000,000원입니다. 대상 102호 임차보증금 20,000,000원을 전액 인수하는 조건이라면 단순 실질취득액은 386,000,000원으로 계산됩니다.

하지만 2016년 근저당권의 말소·이전 기록에 확인이 필요한 부분이 있고, 기존 배당계산에는 다른 호실 임차보증금의 합산 및 신청채권자 배당 누락 문제가 있습니다.

따라서 현 단계에서는 매수인 인수액과 배당순위가 확정되지 않았으며, 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 대상 호실의 임대차 범위와 선순위 등기 상태를 먼저 확정하고, 그 결과를 반영한 실질취득액을 최근 근린시설 시세와 비교해야 합니다.