서울중앙지방법원 2025타경103272. 서초동 성심빌딩 1층101호 근린시설입니다. 현재 소유자는 최금미·최정욱·최형주가 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 후순위 근저당보다 임차인의 선순위 대항력입니다. 말소기준권리는 2024.05.10. 한국홀딩스대부주식회사 근저당권 75,000,000원이고, 같은 날 설정된 주식회사렉스자산관리대부 근저당권 225,000,000원과 2025.07.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임미정은 2015.05.08., 김선미는 2017.06.15. 전입해 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금 20,000,000원씩이고 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 없습니다. 예상배당에서도 두 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 총 40,000,000원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1432-24 성심빌딩 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 최금미 · 최정욱 · 최형주 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 555,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 437,105,372원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 인수
2012년 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 2016년 남서울농업협동조합 근저당 역시 등기부상 말소 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.05.10. 한국홀딩스대부주식회사 근저당권 75,000,000원입니다. 그 이후의 주식회사렉스자산관리대부 근저당권 225,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 별도입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 4,000만원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임미정 | 1층101호 | 2015.05.08 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 有우선변제권 無매수인 인수 |
| 김선미 | 1층102호 | 2017.06.15 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有우선변제권 無매수인 인수 |
임미정은 2025.09.19., 김선미는 2025.07.23. 배당요구를 했습니다. 그러나 두 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않고 예상배당표상 우선변제권이 없는 것으로 계산되어, 보증금 20,000,000원씩 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 보증금 합계는 40,000,000원입니다.
③ 회차별 실질취득액 — 인수액은 계속 4,000만원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 555,000,000원 | 40,000,000원 | 595,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 444,000,000원 | 40,000,000원 | 484,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 355,200,000원 | 40,000,000원 | 395,200,000원 | 0원 |
이 사건은 임차보증금보다 매각가가 훨씬 큰 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 내려갑니다. 다만 각 회차에서 40,000,000원의 인수 부담은 별도로 유지됩니다. 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아 현재 실질취득액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,950,000원 |
| 인수 · 임차인 임미정 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 김선미 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 · 한국홀딩스대부주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 을구 5번 · 주식회사렉스자산관리대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,050,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권 300,000,000원이 전액 배당되고 247,050,000원이 소유자 교부로 남습니다. 임차인 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일초등학교 남서측 인근이며 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설·교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 3호선 남부터미널역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2003.06.19입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 소로한면 접면이며 토지면적은 207.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 거래·경매 참고. 성심빌딩은 5세대로 확인되며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건 최저가 555,000,000원에 인수 보증금 40,000,000원을 더한 595,000,000원을 실제 부담 기준으로 보세요.
- 임차인 권리 원본 확인. 임미정·김선미의 전입일, 점유 범위, 확정일자 유무와 배당요구 내용을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 본건 주소는 1층101호이고 임차인 조사에는 1층101호와 1층102호가 함께 기재되어 있으므로 매각대상과 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 현황 확인. 감정자료상 근린생활시설 이용이 확인되지만 일부 내부 확인은 제한되어 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가 + 4,000만원”이 출발점
이 사건은 후순위 근저당권 자체보다 대항력 임차인 2명의 보증금이 핵심입니다. 말소기준권리는 2024.05.10.이고 임미정은 2015.05.08., 김선미는 2017.06.15. 전입해 모두 앞섭니다. 예상배당에서도 두 보증금은 배당되지 않아 매수인이 총 40,000,000원을 인수합니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 555,000,000원이 아니라 실질취득 595,000,000원입니다. 1회 유찰 시 484,000,000원, 2회 유찰 시 395,200,000원으로 낮아지지만 인수액 40,000,000원은 그대로 남습니다. 실거래 가격이 확인되지 않은 만큼 이 금액이 시장가 대비 유리한지는 별도 시세 확인이 필요합니다. 권리분석의 결론은 ‘후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금 4,000만원은 인수’입니다.
