서울남부지방법원 2025타경14243. 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 12층 DA-1217호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터 지원시설(기숙사)이며, 14층 건물 중 12층에 위치합니다. 소유자는 명노성이고, 말소기준권리는 2019년 1월 11일 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 591,600,000원이며 공동담보목록 제2019-17호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후 설정된 경기신용보증재단·우리금융캐피탈·서울보증보험의 가압류와 금천구·국의 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인 한정우의 전입일은 2020년 9월 4일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 건물 등기부 후순위 권리가 아니라, 대지권의 목적인 토지에 남아 인수되는 별도 지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14243 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1217호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 벚꽃로24길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 지식산업센터 지원시설(기숙사) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제12층 · 사용승인일 2018.12.14 |
| 소유자 | 명노성 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 90,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 231,063,895원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 토지 지상권은 인수
건물 등기부의 말소기준은 2019.01.11 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 토지의 지상권은 매각물건명세서에서 명시적으로 말소되지 않는 인수권리로 표시돼 있으므로, 후순위 권리가 정리된다는 이유만으로 전체 권리가 깨끗하다고 볼 수는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 미상 | 2020.09.04 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한정우의 전입신고는 2020.09.04로 말소기준권리인 2019.01.11 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 141,000,000원, 현재 최저매각가는 90,240,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 72,192,000원(51.2%), 4회 유찰 시 57,753,600원(40.96%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,024,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 591,600,000원 | 88,215,680원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 879,118,506원 중 예상 배당액은 88,215,680원, 미배당액은 790,902,826원입니다. 배당계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금 등 금전 인수액은 0원이나, 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 지상권 인수는 별개의 권리조건입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산동 주민센터 남서측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통 편의는 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 비교적 등고평탄한 사다리형 유사 토지로 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중이며, 남동측 및 서측 일부가 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권. 매각물건명세서가 인수 대상으로 명시한 을구 13번 지상권의 구체적 존속범위와 내용을 우선 확인해야 합니다.
- 임차인. 한정우는 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유부분·이용관계는 미상으로 표시돼 있습니다.
- 가격. 2회 유찰로 최저가가 90,240,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 용도. 아파트가 아니라 지식산업센터 지원시설(기숙사)로 이용 중인 물건이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 배당. 현재 회차에서는 집행비용과 선순위 근저당 배당 후 잔여금이 없고, 후순위 가압류 채권들은 배당액 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘인수 지상권’
이 사건은 겉으로 보면 감정가 141,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 90,240,000원까지 낮아진 물건입니다. 임차인 한정우도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 하지만 핵심 권리 하나가 남습니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 금천구 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없기 때문에 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 이 물건의 판단 순서는 “2회 유찰”보다 “토지 지상권 인수의 구체적 내용”이 먼저입니다. 임차인 측 금전 승계는 없지만, 별도 지상권이 남는 구조라는 점이 이 사건의 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.
