서울남부지방법원 2025타경14243. 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1217호입니다. 감정평가상 이용상태는 지원시설(기숙사)이고, 현재 소유자는 명노성입니다. 감정가는 141,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 112,800,000원입니다.
등기상 말소기준은 2019.01.11 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단·우리금융캐피탈주식회사·서울보증보험 주식회사의 가압류, 금천구와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 한정우의 전입일도 2020.09.04로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 이 사건에는 말소기준 이후 권리와 별개의 핵심 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 을구 13번 지상권설정 · 지상권자 금천구 · 2018.11.29 제230353호가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과 토지에 존속하는 권리 부담은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14243 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1217호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지원시설(기숙사)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 제12층 · 사용승인일 2018.12.14 |
| 소유자 | 명노성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 112,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 231,063,895원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
등기부상 현재 소유권은 명노성에게 있고, 2019.01.11 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 근저당의 채권최고액은 591,600,000원이며 공동담보목록 제2019-17호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 한정우, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 미상 | 2020.09.04 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한정우의 전입신고일은 2020.09.04로 말소기준권리인 2019.01.11 우리은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력이 없고 보증금 5,000,000원의 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 591,600,000원 | 110,420,800원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 879,118,506원, 채권자 예상배당은 110,420,800원, 미배당은 768,697,706원입니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원입니다. 다만 이는 토지에 존속하는 금천구 지상권의 법적 부담과는 별개입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동 주민센터 남서측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 교통 편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물로, 외벽은 복합판넬붙임 마감, 창호는 시스템창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사하며 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금천구 지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지의 을구 13번 지상권이 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로, 지상권의 범위·내용·존속조건을 원본 등기와 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 점유범위 확인. 한정우의 점유부분과 사용관계는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 기숙사 이용상태 확인. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중이므로 실제 이용과 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2019-17호가 기재돼 있습니다.
- 배당과 권리 인수 구분. 배당표상 매수인 금전 인수는 0원이지만, 별도 토지 지상권은 인수됩니다. 두 개를 같은 의미로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 물건의 등기 흐름 자체는 단순합니다. 2019.01.11 우리은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸하고, 임차인 한정우도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 그래서 보증금 등 금전 승계액은 0원입니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 대지권의 목적인 토지에는 2018.11.29 금천구 지상권이 그대로 인수됩니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 112,800,000원까지 내려왔지만, 이 별도등기는 유찰로 가격이 더 낮아져도 사라지지 않습니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 후순위 채권과 임차인은 정리되지만, 선행 토지 권리가 남는 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
