서울남부지방법원 2025타경14243. 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디비-1218호로, 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019년 1월 11일 우리은행 근저당권 591,600,000원이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 한정우는 2020년 9월 4일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기로 2018년 11월 29일 제230353호 지상권설정(지상권자 금천구)이 명시돼 있습니다. 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금전채무 기준이고, 이 지상권은 별도의 비금전적 인수권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디비-1218호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지원시설(기숙사) 이용 중 |
| 소유자 | 명노성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 90,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 청구액 | 231,063,895원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
등기상 말소기준권리는 2019년 1월 11일 우리은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 34,375,010원, 우리금융캐피탈 가압류 197,879,795원, 국세 압류 4건, 서울보증보험 가압류 55,263,701원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세 압류는 당해세에 해당하면 배당 순위에 영향을 줄 수 있어 배당표만으로 최종 배당액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 보증금 5,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한정우 | 2020.09.04 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한정우의 전입일 2020년 9월 4일은 말소기준권리 2019년 1월 11일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 5,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가 141,000,000원의 64%인 90,240,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 3회 유찰 시 72,192,000원, 4회 유찰 시 57,753,600원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,024,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 591,600,000원 | 88,215,680원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 879,118,506원 중 현재 회차 예상 배당액은 88,215,680원, 미배당은 790,902,826원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 금천구 지상권은 별도의 비금전 인수권리입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 주민센터 남서측 인근으로 지식산업센터와 업무시설, 다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 편의는 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중이며, 일반 아파트로 전제한 권리·가격 판단은 피해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2018년 12월 14일입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 속하며, 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성 확인. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 확인할 수 없습니다. 지원시설 용도와 토지 지상권이 거래성에 미치는 영향은 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 2018.11.29. 제230353호 금천구 지상권의 존속기간·범위·사용 제한 등 구체적 내용을 반드시 확인하세요.
- 토지등기 대조. 해당 지상권은 대지권의 목적인 토지의 별도등기입니다. 집합건물 등기만으로 끝내지 말고 토지 등기사항과 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 한정우는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유가 계속된다면 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세 압류가 4건 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 채권자 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 용도 확인. 지원시설(기숙사) 이용 상태와 관련 법령·관리규약·입주자격·사용 제한을 확인한 뒤 실제 활용 가능성을 판단하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 인근 동일 용도 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “인수권리 없음”은 다르다
이 사건은 임차인 보증금 승계가 없고, 말소기준권리 이후의 가압류·압류도 소멸합니다. 그래서 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각물건명세서가 명시한 금천구 지상권은 매각 후에도 남습니다. 이것이 이 사건의 핵심 권리입니다.
가격도 같은 방식으로 신중하게 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 90,240,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 지원시설(기숙사)이라는 이용 형태와 토지 지상권의 구체적 부담을 확인한 뒤, 그 조건을 반영한 가격인지 판단하는 것이 순서입니다.
