112,800,000원
서울남부지방법원 2025타경14243. 금천구 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 14층 건물 중 12층에 위치한 지원시설로, 매각물건명세서와 감정평가 내용상 기숙사로 이용 중입니다. 소유자는 명노성이며, 말소기준권리는 2019년 1월 11일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 591,600,000원이고 공동담보목록 제2019-17호가 기재돼 있습니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 경기신용보증재단·우리금융캐피탈·서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 한정우의 전입일도 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 등기부 채권과 임차보증금만 보면 인수액이 없더라도, 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기 지상권은 매각물건명세서가 명시한 매수인 인수사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14243 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 219-6 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터 제12층 제디에이-1218호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 벚꽃로24길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지원시설(기숙사)로 이용 중 · 14층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 명노성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 112,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행의 양수인 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 231,063,895원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 금액채권은 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2019.01.11. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류 세 건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 금천구 지상권은 말소기준권리보다 앞서 설정됐고, 매각물건명세서에도 말소되지 않는 별도등기로 기재돼 있어 낙찰자가 인수합니다. 따라서 입찰 전 토지 등기사항과 지상권의 범위·존속 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 임대조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한정우 점유부분·용도 미상 | 전입 2020.09.04. 보증금 5,000,000원 월차임 600,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 없음 매수인 인수 0원 |
보증기관이나 대위변제자의 중복 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 한정우의 전입일 2020.09.04.은 말소기준권리 설정일 2019.01.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 우열은 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,800,000원으로 감정가 141,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 지원시설인 기숙사 용도와 토지 지상권 인수 조건은 일반 주거용 물건과 가격 형성이 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 591,600,000원 | 110,420,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,375,010원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 197,879,795원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,263,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 879,118,506원 중 채권자 예상배당은 110,420,800원이고, 미배당액은 768,697,706원입니다. 미배당 채권은 채권자 측 잔액이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 지식산업센터의 지원시설이며 현재 기숙사로 이용 중입니다.
- 위치. 가산동 주민센터 남서측 인근으로 지식산업센터·업무시설·다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2018.12.14.입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 비교적 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 금천구 지상권의 목적·범위·존속 조건과 이용 및 처분에 미치는 영향을 토지 등기사항으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 같은 건물 지원시설·기숙사 거래사례와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 지식산업센터 지원시설의 사용·입주·임대 조건과 실제 기숙사 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 한정우는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정, 보증금·월차임 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행 근저당권에는 공동담보목록 제2019-17호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권 변동을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”라는 숫자 뒤의 지상권
이 물건의 임차인은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 그래서 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원이고, 현재 최저가를 기준으로 한 금액상 실질취득도 112,800,000원입니다. 그러나 대지권의 목적인 토지에 설정된 금천구 지상권은 말소되지 않습니다.
또한 비교 가능한 최근 거래가격이 없어 최저가가 시장가보다 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 지원시설·기숙사라는 용도와 토지 지상권 인수 조건을 함께 보면, 단순히 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 임차·채권 금액은 단순하지만 토지 권리는 복잡합니다. 별도등기의 실질적 영향을 확인한 뒤에만 입찰가를 검토하는 것이 안전합니다.
