서울남부지방법원 2025타경14243. 금천구 가산동 에이스하이엔드타워클래식지식산업센터의 12층 DA-1218호입니다. 감정평가상 지식산업센터 지원시설인 기숙사로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 명노성이며, 2019년 1월 11일 설정된 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

표면적으로는 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 말소기준권리 이후 전입한 임차인에게 대항력이 없고, 금전채권은 매각대금으로 배당한 뒤 미배당액이 남는 구조이기 때문입니다. 다만 이 물건에는 일반적인 후순위 채권과 성격이 다른 토지의 별도등기 지상권이 존재합니다. 매각물건명세서에서 이를 명시적으로 인수권리로 표시하고 있으므로, 가격 할인율보다 해당 권리의 내용과 사용상 제약을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수

말소기준은 2019.01.11 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 591,600,000원이고 공동담보목록 제2019-17호가 기재되어 있습니다. 매각 시 해당 근저당권과 후순위 가압류 3건, 경매개시결정은 소멸하는 것으로 분류됩니다.

반면 토지의 별도등기 지상권은 설정일이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에서도 명시적으로 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 해당 지상권은 위 근저당권과 동일하게 소멸하는 권리가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 실제 임차인 1명

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 한정우 1명입니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 600,000원이며 전입신고일은 2020.09.04입니다.

말소기준권리 설정일인 2019.01.11보다 전입일이 늦어 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 보증금 5,000,000원이 배당되지 않더라도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권 취득 여부와 배당 참여 여부를 확정할 수 없으므로 보증금이 배당된다고 단정하지 않습니다. 임차인의 실제 점유 범위와 인도 상태도 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%가 시세 할인율은 아니다

감정가는 141,000,000원이고, 현재 회차의 최저매각가는 90,240,000원입니다. 두 차례 유찰된 결과 최저가는 감정가의 64% 수준입니다.

그러나 비교 가능한 최근 실거래가나 동일 용도 매물의 시장가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시세 대비 얼마나 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 투자수익 또는 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,240,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다. 근저당권은 공동담보로 기재되어 있어 실제 채권 잔액과 배당 귀속 관계도 확인해야 합니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,024,320원을 제외한 88,215,680원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 3건의 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권총액 879,118,506원 중 예상배당액은 88,215,680원이고, 미배당액은 790,902,826원입니다. 이는 채권자의 미회수 추정액이지 매수인이 인수할 채무액을 뜻하지 않습니다. 별도등기로 존속하는 금천구 지상권은 이 금전 배당 계산과 별도로 다뤄야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 금전 인수와 권리 인수를 구별

회차가 내려갈수록 금전상 최저매각가는 낮아지지만, 매수인이 인수하는 토지 지상권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 매각가 하락을 이유로 지상권 문제까지 해결된 것으로 보아서는 안 됩니다.

또한 위 시나리오는 최저매각가에 매각된다는 가정이며, 실제 입찰가격이나 후속 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 자료상 매각기일인 2026.08.26의 진행 및 결과를 확인한 뒤 현재 회차를 다시 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 이용 편의는 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 지식산업센터 지원시설인 기숙사로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 동일한 용도·매수층·임대 조건을 전제해서는 안 됩니다.
• 건물. 2018.12.14 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접 필지 대비 비교적 평탄한 사다리형 유사 토지이며, 지식산업센터 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다. 남동측 및 서측 일부가 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 해당 시설의 취득·사용·임대 관련 제한을 용도별로 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 위반 사항이 없다는 사실만으로 기숙사 사용과 매수인 자격에 관한 모든 제한이 해소되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 기숙사 용도의 법적 이용 범위와 실제 거래수요, 인수 지상권의 영향을 확인해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 재매각 가능성과 회수 가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 을구 13번, 2018.11.29 제230353호 금천구 지상권의 설정 목적, 존속기간, 행사 범위, 설정계약 및 변경·말소 여부를 토지 등기부와 함께 확인하세요. 개별 호실의 사용·처분·담보대출에 미치는 영향도 검토 대상입니다.
• 매각물건명세서와 대지권 대조. 인수 지상권의 기재 내용과 집합건물 등기부, 토지 등기부 및 대지권 관련 사항을 상호 대조하세요.
• 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2019-17호를 열람하여 다른 담보물과 채권 승계 내역, 실제 배당관계를 확인하세요.
• 임차인 명도. 한정우의 보증금 5,000,000원 및 월차임 600,000원, 실제 점유 범위와 퇴거 가능 여부를 확인하세요. 대항력이 없더라도 명도 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 기숙사 용도 확인. 지식산업센터 지원시설의 입주 가능 대상과 이용 제한, 임대 가능 범위 및 관련 관리규약을 확인하세요. 일반 아파트처럼 자유로운 주거·임대를 전제하지 마세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사 입지의 동일 용도·규모 물건에 대한 최근 실거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하세요. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 체납관리비·세금. 관리비 중 승계될 수 있는 항목과 실제 체납 현황, 당해세 및 우선변제 관련 비용을 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 자료상 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 여부, 낙찰 결과, 허가 여부 및 다음 회차를 법원 사건기록에서 확인한 뒤 입찰 가능 여부를 판단하세요.

맺으며 — 가격은 낮아졌지만, 인수 지상권은 남는다

이 물건은 감정가 141,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 90,240,000원으로 내려왔습니다. 실제 임차인은 1명이고, 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 금천구 지상권이 매각으로 말소되지 않고 인수된다는 매각물건명세서의 기재가 핵심 위험입니다. 금전채권 미배당과 별도로 존속하는 권리이므로, 이 지상권이 대상 토지와 해당 호실의 사용·처분·환금성에 미치는 영향을 확인하지 않은 상태에서 권리관계가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

지식산업센터 기숙사라는 용도와 두 차례 유찰된 이력도 함께 검토해야 합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다.

결론적으로 금전 인수는 0원으로 추정되지만, 토지 지상권 인수 위험은 명확히 남아 있습니다. 지상권 원본 검토와 기숙사 이용 제한 확인, 최근 실거래 및 실제 매각 진행상태 확인이 선행되어야 가격과 권리를 함께 판단할 수 있습니다.