서울동부지방법원 2025타경51390. 서울 광진구 중곡동 플러스홈 지1층 비01호로, 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 감정가 354,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 226,560,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.29. 죽변수산업협동조합 근저당권 644,400,000원이며, 그 뒤의 우리금융저축은행 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 임차인 조사에는 김정호·이혜정·한고은 3명이 확인되며, 김정호와 이혜정은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 한고은은 2017.01.03. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 배당 계산에서는 보증금 10,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 지1층비01호 · 도로명 서울특별시 광진구 능동로50길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 15층 건물 내 지1층 지비01호 |
| 소유자 | 이종길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 226,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 549,287,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
최초 소유권보존은 2014.04.04. 이종길 명의입니다. 같은 날 수산업협동조합중앙회로 신탁등기가 이루어졌지만 2015.07.02. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 309,600,000원도 2020.04.29. 해지로 말소됐고, 새로 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권 644,400,000원이 현재 말소기준권리입니다.
이 근저당권에는 2024.11.29. 확정채무의 중첩적 인수로 채무자 이종삼이 기재됐고, 이후 명칭이 울진죽변수산업협동조합으로 변경된 기록과 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 말소기준 자체는 2020.04.29. 설정된 을구 2번 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 지층 비01호 | 2022.02.03 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
| 이혜정 | 102호 | 2022.09.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
| 한고은 | 101호 | 2017.01.03 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
김정호는 2025.07.16., 이혜정은 2025.05.27., 한고은은 2025.07.07. 각각 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 김정호와 이혜정은 전입일이 2020.04.29. 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 한고은은 말소기준권리보다 앞선 2017.01.03. 전입이며, 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
③ 시세 판단 — 유찰률만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 226,560,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 직접 근거는 없습니다. 특히 매수인이 부담하는 10,000,000원을 반영하면 현재 실질취득가는 236,560,000원입니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 36% 하락”만 보고 가격 가점을 주는 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,971,840원 |
| 인수 · 임차인 한고은 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 644,400,000원 | 222,588,160원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 2,004,400,000원, 배당액은 222,588,160원이며 미배당액은 1,781,811,840원입니다. 한고은 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 중곡역 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 중곡역과 버스정류장이 소재하며 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
- 시설. 화장실 및 위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설 등이 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 근린생활시설이며 토지는 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 226,560,000원에 한고은 보증금 인수 10,000,000원을 더한 236,560,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 김정호는 지층 비01호, 한고은은 101호, 이혜정은 102호로 조사돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서에서 각 점유부분과 인수 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 한고은 보증금. 배당 계산에서 우선변제권 없이 10,000,000원 전액 매수인 인수로 처리돼 있으므로 배당종결 후 잔액 승계 여부를 반드시 원문서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 변동. 2020.04.29. 설정된 말소기준 근저당권에는 채무자 변경, 명칭 변경 및 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기록이 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 중곡역 인근 지하층 근린생활시설의 임대·매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔어도 인수액은 따로 본다”
감정가 354,000,000원에서 2회 유찰돼 226,560,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 임차인 조사 3명 가운데 한고은은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 배당 계산상 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 따라서 현재 실질취득은 236,560,000원입니다.
등기상 후순위 가압류·압류 등은 소멸하는 구조여서 핵심 위험은 거액의 후순위 채권 자체가 아니라 임차보증금 승계와 지하층 근린생활시설의 가격·환금성 검증입니다. 비교 실거래 자료가 없는 상황에서는 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 후순위 소멸, 임차는 1천만원 인수, 가격은 별도 검증. 이 세 가지가 이 사건의 판단축입니다.
