서울동부지방법원 2025타경51390. 중곡동 플러스홈 1층 101호로, 감정평가상 현황 근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2020.04.29 설정된 죽변수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 644,400,000원입니다. 이 권리 이후의 우리금융저축은행 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리의 소멸과 별개로, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 한고은의 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 215,680,000원입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하게 되는 금액은 이 최저가 하나로 끝나지 않습니다. 배당표상 한고은의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하므로, 현재 회차 기준 계산상 실질취득은 225,680,000원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 시장가격과 비교해 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 이종길 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 215,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 549,287,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 남는다
말소기준은 2020.04.29 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.21 우리금융저축은행 가압류 1,360,000,000원과 2025.05.08 임의경매개시결정, 2025.10.16 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 근저당권은 이후 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인별 대항력 구분
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 지층 비01호 | 2022.02.03 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음배당요구 2025.07.16 |
| 이혜정 | 102호 | 2022.09.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음배당요구 2025.05.27 |
| 한고은 | 101호 | 2017.01.03 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음매수인 인수배당요구 2025.07.07 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 10,000,000원 | - | 대항력 가능·미상 |
101호로 특정된 한고은은 대항력이 확인된 임차인입니다. 반면 ‘점포’로 기재된 임차관계는 보증금 10,000,000원과 주거 사용만 확인되고 전입신고일은 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 반대로 소멸한다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당계산의 매수인 인수액 10,000,000원에는 한고은 보증금만 반영돼 있으므로, ‘점포’ 기재 임차관계의 실제 점유호수와 대항력은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,520원 |
| 인수 · 임차인 한고은 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 644,400,000원 | 211,860,480원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 2,004,400,000원 중 211,860,480원이 배당되고, 미배당액은 1,792,539,520원입니다. 한고은 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수 1,000만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 계산상 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 215,680,000원 | 10,000,000원 | 225,680,000원 | 1,792,539,520원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 172,544,000원 | 10,000,000원 | 182,544,000원 | 1,835,071,616원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 138,035,200원 | 10,000,000원 | 148,035,200원 | 1,869,097,293원 |
각 시나리오에서 한고은 보증금 인수액은 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰에 따라 낙찰가가 내려가더라도 낙찰가에 인수액을 더한 실질부담으로 비교해야 합니다. 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 또는 향후 회차가 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 중곡역 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 중곡역과 버스정류장이 있습니다.
- 현황. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물이며 화장실·위생설비·주차장·승강기·화재감지기 시설이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역·도로 접함·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한고은 인수보증금 반영. 현재 회차의 최저가만 215,680,000원으로 볼 것이 아니라 인수 10,000,000원을 더한 225,680,000원을 기본 부담액으로 잡아야 합니다.
- ‘점포’ 임차관계 확인. 보증금 10,000,000원·주거 사용 기재가 있으나 전입일이 미상입니다. 실제 점유호수와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 101호와 타 호수 구분. 김정호는 지층 비01호, 이혜정은 102호, 한고은은 101호로 조사돼 있으므로 각 점유부분을 구분해 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.02.11 수협엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 등기사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 먼저 봐야 할 것은 임차인
표면상으로는 감정가 337,000,000원에서 2회 유찰돼 215,680,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 101호에는 말소기준권리보다 앞선 한고은의 대항력이 있고, 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 계산상 실질취득은 따라서 225,680,000원입니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 ‘점포’ 임차관계까지 남아 있어 권리분석을 단순한 소멸형으로 볼 수 없습니다.
등기부상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 임차인 인수와 대항력 미상 점유가 이 사건의 핵심입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 확정 인수 1,000만원을 포함한 실질부담을 기준으로 보고, 미상 임차관계가 해소되는지 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
