서울동부지방법원 2025타경51390. 광진구 중곡동 플러스홈 1층 102호로, 감정평가상 현황은 근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2020.04.29. 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 644,400,000원 근저당권입니다. 이후 우리금융저축은행 가압류 1,360,000,000원, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 더 중요한 변수가 임차인입니다.
한고은은 2017.01.03. 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제권도 확인되지 않아, 예상배당에서는 보증금 10,000,000원을 배당받지 못하고 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 158,720,000원만을 취득원가로 보면 안 되고, 최소한 이 확정 인수액을 더한 168,720,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 32-1 플러스홈 1층102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 능동로50길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 이종길 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 158,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 549,287,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2015.07.02. 수산업협동조합중앙회 근저당권 309,600,000원은 2020.04.29. 말소됐고, 같은 날 죽변수산업협동조합의 644,400,000원 근저당권이 새로 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이 근저당권은 2026.02.11. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 말소기준권리 후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명·표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 | 지층 비01호 | 2022.02.03 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이혜정 | 102호 | 2022.09.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 한고은 | 101호 | 2017.01.03 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 확인되지 않음 | 10,000,000원 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 가능·미상 | 확인되지 않음 | 미상 |
김정호와 이혜정은 전입신고가 2020.04.29. 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음입니다. 한고은은 반대로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 별도로 ‘점포’로 표시된 점유 신고는 보증금 10,000,000원이 기재돼 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 확정 인수 10,000,000원 외의 추가 승계 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,080원 |
| 인수 · 임차인 한고은 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 644,400,000원 | 155,697,920원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리금융저축은행 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 2,004,400,000원, 채권자 배당액은 155,697,920원, 미배당액은 1,848,702,080원입니다. 한고은 보증금 10,000,000원은 배당에서 빠지는 대신 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (64%) | 158,720,000원 | 10,000,000원 | 168,720,000원 | 1,848,702,080원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 126,976,000원 | 10,000,000원 | 136,976,000원 | 1,880,001,664원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 101,580,800원 | 10,000,000원 | 111,580,800원 | 1,905,041,331원 |
확정된 한고은 보증금 인수액은 각 시나리오에서 모두 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰되면 낙찰대금은 내려가지만 이 인수액이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 매각가 158,720,000원에 10,000,000원을 더한 168,720,000원이 우선적으로 봐야 할 실질취득액입니다. 다만 전입일 미상의 점유 신고가 별도로 있어 최종 취득비용이 이 금액으로 확정된다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 중곡역 남동측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선 중곡역과 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물입니다.
- 시설. 화장실·위생설비, 주차장시설, 승강기시설, 화재감지기 시설이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 서측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 도로 접함, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차에서는 최저가 158,720,000원만 보지 말고 한고은 보증금 10,000,000원을 더한 168,720,000원을 기본 취득비용으로 계산해야 합니다.
- 전입 미상 점유 신고. 보증금 10,000,000원이 기재된 ‘점포’의 전입일이 확인되지 않아 대항력과 추가 승계 여부가 미상입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 102호 점유. 이혜정이 102호로 신고돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 현황이 근린생활시설이고 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 적정성을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 변동 대조. 말소기준 근저당권은 2026.02.11. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 범위는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 임차인과 실질취득액을 먼저 본다
이 물건은 감정가 248,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 158,720,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 한고은의 대항력 있는 보증금 10,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 현재 회차의 실질취득액은 168,720,000원입니다. 더구나 전입일 미상의 점유 신고까지 남아 있어 추가 승계 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
말소기준권리 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하지만, 임차인 문제는 별개입니다. 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “유찰 할인은 확인되지만 가격 메리트는 미확인, 확정 인수 1,000만원과 미상 점유관계가 핵심 리스크”입니다. 권리와 점유를 확정하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 보수적으로 볼 요소가 많은 근린시설 경매입니다.
