서울북부지방법원 2023타경5380. 동대문구 회기동, 회기로 163에 위치한 집합건물 지하층 및 상업용 호실의 일괄매각 사건입니다. 등기부는 집합건물이고, 사건 용도는 대지로 표시되어 있습니다. 감정평가서상 실제 대상은 지하 1층 비01호 외 10개호로, 사무소·소매점·의원 등의 공부상 용도가 혼재합니다. 현황에서는 랭스터디카페, 셀프빨래방, 편의점, 카페 등으로 이용되거나 공실로 조사된 부분이 있습니다.
이 물건을 단순히 감정가 29억짜리를 11.88억에 매수하는 기회로 보면 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 일괄매각 범위, 신탁원부, 선순위 점유관계, 구조변경 및 복구비용을 함께 검토해야 실제 취득비용과 수익성을 판단할 수 있습니다. 특히 9회 유찰이라는 사실 자체가 권리·물리적 현황·매각조건을 면밀히 검증해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기로 163, 지1층비01호 회기동 57-11, 58-3, 58-4 |
| 매각범위 | 지하 1층 비01호 외 10개호 · 일괄매각 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 사무소·소매점·의원 등 근린생활시설 혼재 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 |
| 토지 현황 | 3필지 일단의 부정형 토지 · 토지면적 1,293.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자, 종전 주식회사생보부동산신탁) |
| 채무자 | 문현숙 |
| 감정가 | 2,900,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,187,840,000원 (9회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 경매신청 채권자 | 더좋은새마을금고 |
| 청구액 | 4,940,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.20 · 을구 3번 근저당권 · 최초 이문1동2동새마을금고 · 채권최고액 4,940,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.07.24 · 엠씨아이대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소 대상, 선순위 점유는 별도
등기상 말소기준권리는 2019.05.20 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 이문1동2동새마을금고이며, 상호변경으로 더좋은새마을금고가 되었고 이후 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 해당 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사의 근질권설정도 등기되어 있습니다.
원래의 근저당권과 그 이전·질권 관계는 동일한 기초채권을 중심으로 연결된 권리이므로, 등기상 표시된 4,940,000,000원씩을 별도 채무로 중복 합산하면 안 됩니다. 배당받을 권리자와 실제 피담보채권액은 채권양도 및 질권 관련 자료로 최종 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사된 점유자 5명
현황조사에서 확인된 이름 기준 실제 점유자 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 이 중 3명은 말소기준권리보다 전입신고일이 빠르며, 2명은 말소기준권리 이후 전입했습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김선희 1층 104호~105호 |
2017.11.30 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
확정일자 미상 배당요구 미확인 |
인수 가능 보증금 미상 |
| 김윤강 106호 |
2019.05.14 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
확정일자 미상 배당요구 미확인 |
인수 가능 보증금 미상 |
| 김승욱 202호·203호 |
2018.11.08 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
확정일자 미상 배당요구 미확인 |
인수 가능 보증금 미상 |
| 김진이 101호 |
2020.12.08 | 후순위 전입 말소기준 이후 |
확정일자 미상 배당요구 미확인 |
전입일 기준 후순위 계약내용 확인 |
| 백정흠 1층 103호 |
2023.07.26 | 후순위 전입 말소기준 이후 |
확정일자 미상 배당요구 미확인 |
전입일 기준 후순위 계약내용 확인 |
전입일은 현황조사 기준입니다. 보증금과 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 선순위 전입이라는 사정만으로 법률상 대항력이 확정되는 것은 아닙니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고, 매각대금에서 보증금을 충분히 배당받지 못한다면 매수인의 실질취득 부담은 최저가보다 훨씬 커질 수 있습니다.
③ 9회 유찰 — 최저가가 낮아진 만큼 위험도 점검
현재 최저매각가 1,187,840,000원은 감정가 2,900,000,000원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 낮지만, 감정가격과 현재 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다.
동일하거나 비교 가능한 상업용 집합건물의 최신 거래가격, 임대수익 및 공실위험을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 1,187,840,000원 | 40.96% | 3,766,438,400원 |
| 10회 유찰 시 | 950,272,000원 | 32.77% | 4,001,630,720원 |
| 11회 유찰 시 | 760,217,600원 | 26.21% | 4,189,784,576원 |
회차별 금액은 각 시나리오의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 계산값입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위·인수보증금에 따라 결과가 달라집니다. 후속 회차 진행도 확정된 것이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,187,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,278,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 관련 채권 | 4,940,000,000원 | 1,173,561,600원 |
| 미배당 채권액 | — | 3,766,438,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(단순 계산) | — | 0원* |
집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정값입니다. 근저당 관련 배당은 원등기 채권최고액을 기준으로 산정한 단순 모형이며, 엠씨아이대부주식회사로의 채권이전 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정에 따른 실제 배당수령 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 및 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다. *매수인 인수 0원은 계산모형상 수치일 뿐, 실제 인수금액이 0원임을 확정하는 의미가 아닙니다.
⑤ 신탁등기 — 소유자와 채무자가 다르다
2017.12.08 최초 소유권보존 등기상 소유자는 문현숙입니다. 이후 2019.05.20 주식회사생보부동산신탁 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌고, 상호변경을 거쳐 현재 수탁자는 교보자산신탁주식회사로 표시됩니다.
이 사건에서는 채무자 문현숙과 등기상 소유자인 수탁회사를 구분해야 합니다. 또한 말소기준 근저당권의 접수번호는 34016, 신탁에 따른 소유권이전의 접수번호는 34017입니다.
⑥ 물리적 하자 — 공용부분 사용과 원상복구 문제
매각물건명세서 비고와 감정평가 관련 사실조회에는 구조·용도 변경 및 공용부분의 현황 불일치가 명시되어 있습니다. 이는 이 사건에서 권리분석과 함께 반드시 확인해야 할 항목입니다.
- 지하 1층 외벽선. 일부 외벽선이 건축물현황도와 다른 것으로 추정됩니다. 현황측량과 도면 대조가 필요합니다.
- 지하 1층·2층 공용부분. 공용부분 일부가 건축물현황도와 다르게 구조 및 용도 변경되어 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 108호 계단 및 잔여공간. 106호·107호 카페가 사용하는 108호 일부는 2층 랭스터디카페 출입을 위한 상향식 계단 설치로 발생한 잔여공간 및 계단 하부공간으로 조사되었습니다. 벽돌 계단 철거 및 원상복구에 비용이 발생할 수 있습니다.
- 202호·203호 공용복도. 랭스터디카페가 호실 사이 공용복도 일부에 출입문을 설치하고 복도를 함께 사용하는 것으로 조사되었습니다. 도면을 통해 각 호실 위치는 특정 가능하고 경계벽 복원도 가능한 상태로 판단되지만, 실제 공사범위와 비용은 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용상태. 사무소·소매점·의원으로 등재된 호실들이 스터디카페 및 기타 영업장으로 이용되고 있어 용도변경의 적법성, 영업 인허가 및 시정 필요성을 점검해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 회기동 청량초등학교 남서측 인근. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 회기역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 5m 내외 도로에 접하는 입지입니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로, 오피스텔·다가구주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 관련 토지면적은 1,293.0㎡이며, 공시지가는 8,527,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 경희대앞 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 임대 현황. 스터디카페, 셀프빨래방, 편의점, 카페 등으로 이용된 부분과 공실 및 휴업으로 조사된 부분이 혼재합니다. 실제 임대수익과 영업 지속 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 회기역 인근이라는 입지 요소는 있으나, 일괄매각 규모와 복합 상업용도, 선순위 점유 및 구조변경 이슈를 감안하면 일반적인 소형 주거용 집합건물처럼 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 3명 확인. 김선희·김윤강·김승욱의 임대차계약서, 실제 점유 개시, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 인수액도 산정할 수 없습니다.
- 후순위 전입자 확인. 김진이·백정흠의 계약형태와 실제 점유 부분, 점유권원의 성질 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도비용이 없다고 볼 수 없습니다.
- 신탁원부·공동담보. 신탁원부 제2019-1732호와 공동담보목록 제2019-158호, 제2024-331호 및 근저당권 이전·근질권 관련 자료를 대조하세요.
- 매각 범위. 지하 1층 비01호 외 10개호가 실제로 어떠한 전유부분 및 대지권을 포함하는지, 각 호별 공부·현황·점유가 일치하는지 확인하세요.
- 건축물 현황. 지하 외벽선 차이, 108호 계단, 202호·203호 사이 공용복도 사용, 경계벽 복원 가능성 및 공사비를 확인하세요.
- 임대수익 및 시세. 실제 임대료, 공실, 운영비, 관리비, 개별 호실별 임대 가능 면적과 비교 거래사례를 조사하여 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 투자성을 판단하세요.
- 9회 유찰 원인. 권리·점유·구조·가격 등의 쟁점을 확인해 반복 유찰의 원인을 검토해야 합니다. 추가 유찰이 곧바로 투자수익 개선을 의미하지는 않습니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 도면을 직접 대조하고, 매각기일과 조건 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 가격보다 중요한 것은 실제 인수와 복구비용”
이 사건은 감정가 2,900,000,000원에서 최저매각가 1,187,840,000원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 하지만 할인율 자체를 매력으로 평가하기에는 해결되지 않은 문제가 많습니다.
말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분류되지만, 말소기준 이전 전입자 3명의 보증금과 대항력이 확정되지 않았습니다. 더불어 신탁등기, 공동담보 및 채권이전, 공용부분 사용·구조변경과 원상복구 문제가 얽혀 있습니다.
실제 임차보증금 인수가 발생한다면 낙찰가가 내려가도 취득 부담이 충분히 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 40.96%라는 이유만으로 싸거나 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 우위가 입증되지 않았습니다.
결론은 권리·현황 검증 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차보증금, 신탁관계, 매각범위 및 복구비용이 확인되고 실질취득액을 산정할 수 있을 때 비로소 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 높은 위험도를 반영한 D등급 평가가 타당합니다.
