서울북부지방법원 2023타경5380. 서울 동대문구 회기동 회기로 163의 집합건물 1층 101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 내용에는 건물 내 사무소·소매점·의원 등 근린·업무시설이 혼재하는 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 491,200,000원으로 감정가 614,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
말소기준권리는 2019.05.20 설정된 이문1동2동새마을금고의 근저당권 4,940,000,000원입니다. 그런데 김선희는 2017.11.30, 김승욱은 2018.11.08, 김윤강은 2019.05.14 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남는 미상 점유자로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경5380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 회기동 57-11, 58-3, 58-4 · 회기로 163, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 건물 내 사무소·소매점·의원 등 근린·업무시설 혼재 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 · 3필지 토지 1,293㎡ |
| 소유자 / 신탁 | 교보자산신탁주식회사(수탁자) · 신탁원부 제2019-1725호 |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 491,200,000원 (6회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더좋은새마을금고 / 4,940,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자 3명
등기상 2017.12.08 설정된 고양동부새마을금고 근저당권 367,200,000원은 2019.05.20 해지로 말소됐고, 같은 날 이문1동2동새마을금고의 근저당권 4,940,000,000원이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 현황 — 조사상 5명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진이 | 101호 | 2020.12.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백정흠 | 1층103호 | 2023.07.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 1층104호~105호 | 2017.11.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김윤강 | 106호 | 2019.05.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김승욱 | 202호,203호 | 2018.11.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없으며, 조사상 점유자는 5명입니다. 김선희·김윤강·김승욱은 말소기준일 이전 전입자이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 표시했습니다.
② 가격·유찰 — 80%라도 ‘저렴’ 판단은 보류
현재 최저가는 감정가 614,000,000원의 80%인 491,200,000원입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 최근 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 더구나 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이라, 실제 매수비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰 · 80%) | 491,200,000원 | 483,888,000원 | 4,823,312,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (64%) | 392,960,000원 | 386,658,560원 | 4,920,541,440원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (51.2%) | 314,368,000원 | 309,166,848원 | 4,998,033,152원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 491,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,312,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고양동부새마을금고 | 367,200,000원 | 367,200,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이문1동2동새마을금고 | 4,940,000,000원 | 116,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 5,307,200,000원, 채권자 예상배당 합계는 483,888,000원, 미배당은 4,823,312,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청량초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·각종 근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 회기역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 기호별로 랭스터디카페, 24시셀프빨래방, 견생냥품, 7ELEVEN, MOLLO CAFE 등 사무소·소매점·의원 이용이 혼재하며 일부는 공실 또는 휴업 상태로 조사됐습니다.
- 토지. 3필지 합계 1,293㎡의 평지·부정형 토지로, 오피스텔·다가구주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 20m, 서측 약 5m 도로가 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(경희대앞)·과밀억제권역이며, 공시지가는 8,527,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역과 소로3류 저촉 사항도 확인됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있어, 원상복구 의무와 이행강제금 부과 여부를 동대문구청에 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 점유자 확인. 김선희·김승욱·김윤강의 임대차계약서, 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 전입세대 열람 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 101호 점유 관계. 김진이는 101호 전입자로 조사됐습니다. 말소기준일 이후 전입이지만, 실제 사용관계와 인도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 교보자산신탁주식회사인 신탁 부동산이므로 신탁원부 제2019-1725호와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 2019.05.20 말소된 고양동부새마을금고 근저당권이 예상배당에 포함된 이유를 채권계산서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 관계. 을구 3번 근저당권은 더좋은새마을금고로 명칭이 변경된 뒤 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 느티나무제이차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다.
- 위반건축물 비용. 원상복구 대상, 이행강제금 부과·승계 여부, 현재 시정명령 상태를 관할 구청에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 위치·동일 용도의 매매 및 임대 사례가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 현장 중개업소와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “80%라는 숫자보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자가 3명이고, 이들의 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지 않아 실질취득비용의 상한을 계산할 수 없기 때문입니다.
여기에 건축물대장상 위반건축물 등재 비고, 신탁원부 확인 필요성, 말소된 근저당권이 배당표에 포함된 불일치까지 겹칩니다. 현재 단계의 결론은 저가 매수 후보가 아니라 원본 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 가능 점유자 3명의 권리와 보증금이 모두 해소되거나 인수액이 명확히 계산된 뒤에야 491,200,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
