서울북부지방법원 2023타경5380. 서울 동대문구 회기동 회기로 163에 위치한 집합건물의 1층101호입니다. 물건 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 건물은 사무소·소매점·의원 등 근린생활시설을 포함한 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 감정평가에는 여러 호실의 이용상태가 함께 기재되어 있어, 101호 자체의 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해 확인해야 하는 물건입니다.

현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 2019년 문현숙으로부터 신탁을 원인으로 소유권이 이전되었으며, 같은 날 채권최고액 4,940,000,000원의 근저당권도 설정되었습니다. 2023년 더좋은새마을금고의 신청에 따른 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이 기록되어 있습니다. 따라서 신탁·공동담보·채권이전 관계를 함께 검토하지 않고 단순한 경매개시등기만으로 권리를 정리해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

2017년 고양동부새마을금고의 근저당권은 2019.05.20 해지로 말소되었습니다. 그러나 같은 날 설정된 이문1동2동새마을금고의 4,940,000,000원 근저당권은 2024년 더좋은새마을금고로의 명칭 변경과 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 기록으로 이어집니다. 느티나무제이차유한회사의 근저당권부채권 근질권 설정도 존재합니다.

또한 2019.05.20 소유권이전 신탁이 이루어진 만큼, 신탁원부 제2019-1725호의 처분권한과 신탁재산 관련 사항도 확인해야 합니다. 채권최고액 4,940,000,000원은 공동담보와 관련된 금액이므로 이를 101호만의 실제 확정채무액이나 예상 배당액으로 동일시해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 101호가 핵심이다

임차인 또는 점유자로 기재된 인원은 총 5명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 경매 대상 주소는 1층101호이고, 나머지 인원은 서로 다른 호수에 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 따라서 5명의 보증금을 모두 이 물건의 인수금으로 합산할 수 없습니다.

김진이는 매각물건명세서와 현황조사에, 나머지 인원은 현황조사에 기재되어 있습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 인수 범위를 확정할 수 없습니다. 전입일만으로 대항력 성립을 단정하지 않았습니다.

실질취득금액은 단순히 최저매각가만으로 결정되지 않습니다. 법적으로 인수해야 하는 임차보증금이 있다면 낙찰대금에 배당받지 못해 매수인에게 남는 보증금이 더해질 수 있습니다. 그러나 현재는 인수 성립 여부도, 인수액도 산정할 수 없습니다. 예상배당표상 인수액이 0원이라고 해서 매수인의 실질 인수가 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 9회 유찰의 할인율은 시세 할인율이 아니다

감정가 614,000,000원에서 시작한 물건은 9회 유찰 후 251,494,000원까지 하락했습니다. 추가 유찰을 가정한 가격은 각각 201,195,200원과 160,956,160원입니다. 하지만 거래사례에 근거한 최근 시세를 확인할 수 없으므로, 어느 회차의 가격도 시장가치보다 저렴하다고 판정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 251,494,000원 가정)

현재 계산표는 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금을 소유자에게 교부하는 것으로 나타납니다. 그러나 등기상 거액의 근저당권 및 관련 채권이전 기록이 존재하므로 이 계산 결과를 실제 배당예상액으로 신뢰하기 어렵습니다.

배당 산식에 나타난 금액이며 확정 배당표가 아닙니다. 채권자 배당액이 0원으로 처리되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액 247,173,084원은 실제 교부가 예상된다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 회기동 청량초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 회기역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 호실들에는 랭스터디카페, 24시셀프빨래방, 견생냥품, 7ELEVEN, MOLLO CAFE 등이 기재되어 있으며 공실 및 휴업 사례도 있습니다. 다만 해당 영업상태를 101호에 그대로 대응시킬 수 없으므로 호실별 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 회기동 57-11, 58-3, 58-4의 3필지를 일단으로 이용하며, 토지면적은 1,293.0㎡입니다. 부정형 평지이고 토지이용상황은 상업기타로 표시됩니다.
• 도로. 남측 약 20m 내외, 서측 약 5m 내외의 도로와 접합니다. 토지 특성에는 중로각지로 표시되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역, 경희대앞 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 있습니다. 일부 필지는 소로3류에 저촉됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 표시액은 8,527,000원/㎡입니다. 이 금액이나 전체 토지면적을 곧바로 101호의 대지권 가치로 환산해서는 안 됩니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실·휴업 상태도 조사되었습니다. 상가성 물건의 거래 및 임대수요는 호수별 용도와 실제 사용상태에 따라 달라질 수 있습니다. 9회 유찰이라는 사실도 함께 고려해야 하지만, 거래사례 없이 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.

⑥ 위반건축물 — 가격보다 먼저 해결해야 할 문제

감정평가 관련 사항과 매각물건명세서의 건축물 위반 여부 표시는 일치하지 않습니다. 입찰 판단에서는 위반건축물 등재 사실을 배제하지 말고, 위반 위치가 101호인지, 다른 호실 또는 공용부분인지를 먼저 확인해야 합니다. 위반 내용, 시정 가능성, 원상복구 범위, 이행강제금 부과·체납 여부가 확인되지 않은 상태에서 건축물 관련 추가 부담을 0원으로 평가할 수 없습니다.

특히 본건은 집합건물로 여러 호수가 포함된 건물입니다. 다른 호수의 위반사항인지 101호 자체의 위반인지에 따라 매수인에게 미치는 영향이 달라질 수 있습니다. 건축물대장의 위반 상세내용과 실제 건물 현황을 대응하여 확인하는 절차가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.05.20 설정 근저당권과 2024.07.24 근저당권 이전·근질권 설정등기의 존속 여부를 확인합니다. 2023.12.08 경매개시등기만으로 말소기준을 확정하지 않습니다.
• 101호 임차인 확인. 김진이의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 전입과 실제 점유상태를 확인합니다. 대항력 가능성을 실제 인수금으로 연결하려면 추가 사실관계 검토가 필요합니다.
• 다른 호수와의 관계. 백정흠·김선희·김윤강·김승욱의 조사된 점유 범위가 본건 전유부분 및 공용부분과 겹치는지 확인합니다. 다른 호수의 보증금을 101호의 인수채무로 자동 합산하지 않습니다.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁원부 제2019-1725호를 대조하고, 담보권 설정 및 경매진행과의 관계를 확인합니다.
• 공동담보 및 배당 검증. 공동담보목록 제2019-158호와 제2024-331호, 엠씨아이대부주식회사 및 느티나무제이차유한회사 관련 권리를 검토합니다. 계산상 소유자 잔여액을 실제 배당금으로 인정하지 않습니다.
• 위반건축물 확인. 관할 구청에서 위반사항의 발생 위치, 시정명령, 원상복구 범위, 이행강제금 부과 및 체납 여부를 확인합니다.
• 공부상 용도·대지권. 1층101호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태, 전유면적·대지권 범위 및 매각대상 포함 여부를 원본 서류로 대조합니다.
• 시세·임대수익 검증. 101호와 비교 가능한 근린생활시설 거래사례 및 임대차 조건을 확인합니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 않습니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 가능성을 확인합니다. 인수금이 없더라도 명도 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 매각기일 전 서류 재확인. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 대조합니다.

맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 것은 확정되지 않은 부담

이 물건의 표면적인 매력은 분명합니다. 614,000,000원의 감정가가 251,494,000원까지 낮아졌다는 점입니다. 하지만 9회 유찰이라는 이력과 함께 살펴보면, 단순히 낮은 가격만으로 응찰하기에는 확인해야 할 사항이 많습니다.

특히 101호 김진이의 대항력·보증금, 2019년 근저당권의 존속과 말소기준, 신탁 및 공동담보 관계, 위반건축물 원상복구·이행강제금은 실질취득비용과 향후 처분 가능성을 바꿀 수 있는 요소입니다. 또한 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.

따라서 현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 향후 유찰로 최저가가 추가 하락하더라도, 미확정 보증금과 위반건축물 부담이 그대로 남는다면 투자위험이 해소되지 않습니다. 권리·점유·건축물의 불확실성을 먼저 제거한 뒤 실질취득금액을 산정해야 하는 고위험 물건입니다.