서울동부지방법원 2025타경51583. 천호역 아름채 2층 204호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 ‘사무소’이나 현황상 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2021.03.25 이춘재 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 김용회 근저당권 480,000,000원, 하나캐피탈 가압류 13,296,110원, 강동구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”고만 보면 안 됩니다. 204호에는 이미선이 2017.11.02 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며 2025.07.14 배당요구를 했습니다. 말소기준권리보다 앞선 점유관계이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 제시된 배당 시나리오의 ‘매수인 인수 0원’만으로 실제 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51583 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층204호 · 도로명 서울특별시 강동구 천호옛14길 31-20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 사무소 · 현황상 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 · 대상면적 41.99㎡ |
| 소유자 | 이현정 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이춘재 / 108,854,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 점유 확인이 먼저
말소기준은 2021.03.25 이춘재 근저당권입니다. 김용회 근저당권, 하나캐피탈 가압류, 강동구 압류, 현재 임의경매개시결정과 신한카드의 근저당권부채권 압류는 말소기준 이후 접수된 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 한편 2022.04.29에는 김용회의 을구 2번 근저당권부채권에 황준의 질권이 설정돼 있으므로 실제 말소 촉탁 범위는 등기 원본과 매각조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 204호 직접 점유자는 별도 확인 핵심
| 임차인 | 호수 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 2층204호 | 2017.11.02 | 2017.11.02 | 미상 | 2025.07.14 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미상 |
| 정애란 | 2층203호 | 2017.12.01 | 미상 | 미상 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 타호 확인 |
| 노희용 | 2층201호 | 2017.11.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 타호 확인 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표의 세 사람은 실제 임차인 3명입니다. 다만 204호 외 정애란은 203호, 노희용은 201호 점유자로 기재돼 있습니다. 이 두 호실은 이춘재·김용회 근저당의 공동담보에도 기재되어 있으므로, 204호 매각대상과의 관계 및 사건 내 각 물건별 매각조건을 원본에서 구분해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 집계보다 높다
천호역아름채는 2017.08.18 사용승인, 20세대로 집계돼 있습니다. 현재 대상면적은 41.99㎡인데, 확인되는 거래 표본은 26.57㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 335,000,000원을 동일면적의 직접 시세라고 단정할 수는 없지만, 제공된 가격 비교 지표상 현재 최저가 351,000,000원은 최근 거래 집계의 104.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.57㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 최근 집계 | 표본 1건 | — | 335,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 이춘재 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김용회 | 480,000,000원 | 240,286,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,296,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 598,296,110원 중 예상 배당액은 345,286,000원, 미배당은 253,010,110원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 보증금 자체가 확인되지 않아 임차인 배당액도 확정할 수 없습니다. 따라서 계산상 ‘매수인 인수 0원’은 임차보증금 확인 전까지 최종 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 351,000,000원 | 345,286,000원 | 253,010,110원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 280,800,000원 | 276,068,800원 | 322,227,310원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 224,640,000원 | 220,695,040원 | 377,601,070원 |
유찰되면 표면상 최저가는 280,800,000원, 224,640,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 204호 선순위 임차보증금이 미상입니다. 따라서 “유찰 = 그만큼 실질취득비용 감소”라고 단순 계산하면 안 됩니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분의 일부 또는 전부가 인수액 증가로 상쇄될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 천호역 5호선·8호선 환승역과 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설, 건축물대장상 사무소이나 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공부상 용도와 실제 이용의 차이는 임대·대출·환금성 판단에서 별도 점검 대상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 기본 급배수·위생·난방·승강기·도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 6,466,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 거래표본. 확인 거래는 2025.06의 335,000,000원 1건이며 대상면적과 거래면적이 일치하지 않아 환금가 판단의 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 보증금 확인이 최우선. 이미선의 보증금과 실제 배당가능액을 확인하지 못하면 매수인 인수액·실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 최저가만 보고 저가 판단 금지. 현재 351,000,000원은 최근 거래 집계 335,000,000원의 104.8%입니다. 현 회차에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 비교거래 면적 차이 확인. 대상면적 41.99㎡와 거래표본 26.57㎡가 일치하지 않으므로 335,000,000원을 직접적인 동일면적 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 공부상 용도 확인. 건축물대장상 사무소와 현재 주거 이용 사이의 차이가 대출·임대·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 201호·203호가 근저당 공동담보로 기재돼 있고 각 호 점유자도 확인되므로 사건별 물건번호와 배당관계를 분리해 대조하세요.
- 을구 2-1 질권 확인. 김용회 근저당권부채권에 황준의 질권이 설정돼 있으므로 실제 말소 촉탁과 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “3.51억에 끝나는 경매”로 보면 안 된다
현재 최저가 351,000,000원은 최근 거래 집계 335,000,000원보다 높습니다. 게다가 그 비교거래도 대상면적과 일치하지 않아 가격 메리트를 적극적으로 인정하기 어렵습니다. 더 중요한 것은 204호 이미선의 선순위 전입·확정일자와 미상인 보증금입니다. 보증금이 확인되지 않는 한 매수인이 떠안을 금액도, 최종 실질취득비용도 확정되지 않습니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 현재 단계의 결론은 “가격도 싸지 않고, 핵심 임차보증금도 아직 숫자가 없다”입니다. 입찰 여부를 가를 첫 번째 숫자는 낙찰가가 아니라 204호 임차보증금입니다.
