서울동부지방법원 2025타경51583. 강동구 성내동 ‘천호역 아름채’ 2층 201호 근린시설입니다. 건축물대장상 일부 기호는 사무실·학원으로 등재돼 있으나 감정평가 현장 탐문에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2021.03.25. 설정된 이춘재의 근저당권 105,000,000원이며, 그 뒤의 김용회 근저당권 480,000,000원과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에는 201호 노희용, 203호 정애란, 204호 이미선이 각각 2017년에 전입한 것으로 나타나는데, 모두 말소기준인 2021.03.25.보다 앞섭니다. 특히 대상 201호의 노희용은 전입일이 2017.11.06.이고 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 매수인 승계액은 최종 명세서와 임대차 원자료를 확인하기 전까지 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 12-17 천호역 아름채 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 사무실·학원, 현황상 주거용 이용 탐문 |
| 소유자 | 이현정 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 108,854,794원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 을구 1번 이춘재 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 설정된 김용회 근저당권 480,000,000원, 하나캐피탈 가압류 13,296,110원, 강동구 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 강동구 압류 2건과 2023년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금이 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노희용 | 2층201호 | 2017.11.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 정애란 | 2층203호 | 2017.12.01 | 2025.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 이미선 | 2층204호 | 2017.11.02 | 2025.07.14 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
세 사람 모두 전입일 자체는 2021.03.25. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있음”이나 “전액 인수”라고 단정할 수 없습니다. 특히 이 리포트의 표시 물건인 201호 노희용은 배당요구 여부까지 확인되지 않아, 낙찰 전 임대차관계·보증금·점유 권원 확인이 핵심입니다.
③ 가격 비교 — 최근 거래보다 높고, 면적도 다르다
천호역아름채의 확인된 최근 거래는 2025.06, 전용 26.57㎡, 5층, 335,000,000원 한 건입니다. 반면 비교 대상 면적은 41.99㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 3.35억을 동일 조건의 직접 시세로 보기는 어렵지만, 적어도 신건 최저가 3.51억이 이 거래의 104.8%라는 사실만으로 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.57㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 신건 최저가 | 41.99㎡ | 2 | 351,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,714,000원 |
| 1. 근저당 · 이춘재 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김용회 | 480,000,000원 | 240,286,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,296,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 등기채권 총액 598,296,110원 중 예상 배당액은 345,286,000원이며, 253,010,110원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 천호역 5호선·8호선 환승역과 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 건축물대장상 사무실·학원으로 등재된 부분이 있으나 현황상 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가 6,466,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층이고 승강기·난방·도시가스·급배수 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 임대차 원본 확인. 노희용의 보증금·확정일자·점유 권원·배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 203호·204호와의 관계 확인. 현황조사에는 정애란·이미선도 함께 나타나므로 각 호수별 매각 범위와 임대차관계를 원본에서 구분 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 차이 확인. 건축물대장상 사무실·학원과 현황상 주거 이용의 차이가 있으므로 실제 사용 가능성과 행정상 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 거래는 전용 26.57㎡ 한 건뿐이며 대상 비교면적 41.99㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 용도의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 351,000,000원은 확인된 최근 거래 335,000,000원의 104.8%입니다. 현 단계에서 가격 메리트를 전제로 응찰할 근거는 약합니다.
맺으며 — 등기는 정리돼도, 점유 위험은 아직 숫자가 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 문제는 그보다 앞선 2017년 전입 점유자입니다. 대상 201호 노희용의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 실제로 얼마를 떠안을지 계산할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 3.51억은 확인된 최근 거래 3.35억보다 높고, 그 거래조차 면적이 달라 직접 시세로 쓰기 어렵습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 등기 말소는 비교적 명확하지만, 점유 인수액 확인 전 입찰 보류입니다. 보증금이 확인돼야 비로소 실질취득비용과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
