서울동부지방법원 2025타경51583. 천호역 아름채 2층 203호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 203호를 포함한 기호 물건은 건축물대장상 학원 등으로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 이 물건은 등기상 담보권만 지워지는지 보는 것으로 끝나지 않고, 선순위 점유관계와 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.

등기부상 말소기준은 2021.03.25 설정된 이춘재의 근저당권 105,000,000원입니다. 뒤의 김용회 근저당권 480,000,000원, 하나캐피탈 가압류, 강동구 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리보다 먼저 발생한 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 특히 203호 정애란은 말소기준보다 약 3년 이상 앞선 전입과 확정일자가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권은 별도 확인

말소기준 이후 등기된 담보권·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 대상 호실에 선순위 전입자가 존재하므로 “등기부가 정리된다 = 매수인 부담이 없다”로 연결하면 안 됩니다. 임차보증금이 얼마인지, 실제 배당으로 얼마가 변제되는지 확인해야 최종 인수액이 나옵니다.

② 임차인·점유관계 — 203호 정애란이 핵심

이미선은 204호, 노희용은 201호 점유자로 조사되었습니다. 두 사람은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 대상 물건 203호의 직접적인 핵심 점유자는 정애란입니다.

③ 가격 비교 — 최근 거래보다 높지만 면적이 다르다

제공된 천호역아름채 실거래는 2025.06 거래 1건입니다. 거래가는 335,000,000원이지만 거래면적은 26.57㎡이고 이번 대상은 49.73㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 두 금액을 그대로 놓고 “시세보다 21.8% 비싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

데이터상 최저가는 최근 12개월 평균 335,000,000원의 121.8%로 계산되지만, 그 평균 자체가 면적이 다른 단 1건의 거래입니다. 따라서 이 수치는 가격 가점의 근거로 쓸 수 없고, 반대로 4.08억이 확실한 적정가라고 볼 근거도 부족합니다. 대상 면적과 유사한 근린시설·주거 이용 사례의 추가 비교가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

제공된 배당모형상 채권자 총 청구액은 598,296,110원, 예상배당은 401,520,000원, 미배당은 196,776,110원입니다. 이 계산에는 확인되지 않은 선순위 임차보증금이 반영되어 있지 않으므로 모형의 매수인 인수 0원 수치를 실제 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 미배당 확대

⑥ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설입니다. 감정평가상 해당 호실은 건축물대장상 학원으로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 입지. 천호역 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 천호역 5호선·8호선 환승역과 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층이며 기본 급배수·위생·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등으로 확인됩니다.
• 공시지가. 6,466,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 203호 보증금 원액 확인. 정애란의 임대차보증금이 최우선 확인사항입니다. 보증금이 없으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
• 배당 후 잔액 계산. 보증금 확인 뒤 선순위 임차인의 배당 예상액과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 204호·201호 관계 확인. 이미선·노희용은 각각 다른 호실 점유자로 조사됐으므로 이번 매각범위와 공동담보·점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 용도와 실제 사용 점검. 건축물대장상 학원인 근린시설을 주거용으로 이용 중이므로 현재 이용의 적법성·원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 제공된 실거래 1건은 26.57㎡로 대상 49.73㎡와 면적이 다릅니다. 유사 면적·동일 용도의 별도 비교가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·배당요구서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 지워져도 선순위 임차인은 숫자가 남는다”

이 물건의 위험은 후순위 근저당이나 가압류가 아닙니다. 그런 등기는 매각으로 정리됩니다. 진짜 변수는 203호 정애란의 선순위 임차보증금입니다. 전입과 확정일자, 배당요구는 확인되지만 보증금이 빠져 있어 현재는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.

가격도 단순하지 않습니다. 최저가 408,000,000원은 제공된 최근 거래 335,000,000원보다 높지만, 그 거래는 26.57㎡로 대상 49.73㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “신건이 싸다”도, “4.08억이 적정하다”도 아닙니다. 보증금 확인과 동면적 시세 확인이 끝나기 전에는 응찰가를 정할 수 없는 사건입니다.