의정부지방법원 2024타경83246. 파주시 동패동 노블타운 101동 1층 101호의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 공유자는 김진선·최영철로 각 지분은 2분의 1입니다. 말소기준권리는 2023.08.07 통영산림조합 근저당권이며 채권최고액은 739,200,000원입니다. 이후 경매개시결정과 파주시 압류, 국 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 297,000,000원에서 두 차례 유찰돼 145,530,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비로만 보면 49%지만, 실제 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 최근 거래입니다. 2026.07 실거래 두 건의 평균은 159,500,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 91.2%입니다. 즉 최근 거래보다 낮기는 하지만, 감정가가 크게 깎였다는 사실만으로 압도적으로 싸다고 평가할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83246 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 254, 101동 1층101호 (동패동,노블타운) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 56.314㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인일 2019.08.27 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 145,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영산림조합 / 637,684,795원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리, 선순위 등기는 확인
과거 국민은행 근저당 1,140,000,000원은 2021.02.03 이미 말소됐고, 채미경의 주택임차권도 보증금 240,000,000원으로 2023.05.30 등기됐다가 2023.08.11 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2023.08.07 통영산림조합 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정과 세금 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 3명 모두 후순위 전입, 그러나 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미희 | 2023.08.08 | 미상 | 2024.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영주 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명이며 보증기관 승계·대위 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.08.07 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않아, 우선변제 및 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 49% 숫자보다 91.2%가 중요하다
노블타운101동102동103동은 총 28세대, 사용승인일은 2019.08.27입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 2026.07의 두 건이며, 최근 12개월 평균도 같은 두 건 기준 159,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.07㎡ | 1 | 160,800,000원 |
| 2026.07 | 51.1㎡ | 2 | 158,200,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 159,500,000원 |
현재 최저가 145,530,000원은 최근 12개월 평균 159,500,000원의 91.2%입니다. 최신 거래 160,800,000원과 비교해도 현재 가격이 낮습니다. 따라서 신건 감정가와 달리 현재 회차에는 일정한 가격 할인은 존재합니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가 2건뿐이고, 이 단지의 경매 통계는 평균 유찰 5.7회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 다세대 특성상 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,837,420원 |
| 2. 근저당 · 통영산림조합 | 739,200,000원 | 142,692,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 통영산림조합의 미배당액은 596,507,420원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 단, 국세·지방세 압류 중 당해세와 임차인의 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 145,530,000원 | 49% | 142,692,580원 | 596,507,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,871,000원 | 34% | 99,644,806원 | 639,555,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 71,309,700원 | 24% | 69,626,125원 | 669,573,875원 | 0원 |
후속 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 인수형 사건은 아닙니다. 유찰이 추가되면 실질취득액 자체도 함께 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)이며 내부이용상황은 내부구조도 참고 대상으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 파주시 동패동 미래로교차로 남동측 인근으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층, 사용승인일 2019.08.27. 승강기·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,665.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지 관련 정보에 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이며 최근 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.7회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 등기가 말소기준보다 앞섭니다. 현재 등기 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 등기부·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정미희·김영주·김지영 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 우선변제·최우선변제 여부를 보완 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 파주시 및 국 압류 3건이 있으므로 당해세 존재 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실거래. 감정가 대비 49%보다 최근 12개월 평균 대비 91.2%라는 숫자를 기준으로 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 최근 거래가 2건에 불과하고 단지 경매 평균 유찰이 5.7회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 3명이 조사돼 있으므로 실제 점유 관계와 인도 일정은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 297,000,000원이 두 차례 유찰돼 145,530,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 평균은 159,500,000원이고 현재 가격은 그 91.2%입니다. 최근 시장가격을 기준으로 보면 할인은 존재하지만 감정가 대비 49%만큼 극단적인 할인은 아닙니다.
권리 측면에서는 세 임차인 모두 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 보증금 미상, 민간임대주택 선순위 등기, 세금 압류 3건, 28세대 다세대의 낮은 경매 환금성은 남아 있습니다. 따라서 결론은 “인수금은 가볍지만 확인사항은 가볍지 않다.” 현재 가격은 최근 거래보다 낮아졌지만, 권리 원본과 점유·세금·민간임대주택등기를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다.
